前回は３号物件（初のアパート）を購入したことを書きました！

今回のコラムもそのアパートについてです。

３年前に購入しています。

 

１、３号物件の契約の日に売主さんから言われた一言

 

「この値段で売れなければ、儲からないけど細々と続けていこう思っていました。売れてよかった。」

 

 

私は素晴らしい物件だと思って購入しているのですが「儲からない」って私に言っちゃうのね（笑）

 

しかし、契約前にランニングコストなどを拝見していてあまり利益になっていないことはなんとなく分かっていました。

 

２、なぜ利益になっていなかったのか

本当に余計なお世話ですがなぜ利益が少なかったのか考えてみました

 

＜金利お高め＞

建設した時代なのか？今からと比べるととっても高い金利でした。

返済額を勝手に計算してみましたがおそらく家賃収入の６割くらいになっていたのではないでしょうか？

 

＜サブリース＞

前回のコラムにも記載しましたが、この物件は半分がサブリースになっていました。

その為、半分のお部屋は実際のお家賃より２割安い収入になっていました。

 

＜修繕費の分割払い＞

サブリースの部屋は管理会社が入居付けしやすいようにだと思いますが、綺麗にされていて、その修繕費を売主さんは分割にして払っていました。

 

＜管理費お高め＞

昔はそうだったのか？サブリースだったからなのか？

いただいた資料に管理費１０％と書かれているではありませんか！

 

 

＜空室期間＞

学生アパートなので２月３月以外は決まりにくく、中途半端な時期に退去になると空室期間がながめになってしまう、とのことでした。

 

＜清潔感＞

見た感じそんなに丁寧に管理をしている印象ではありませんでした。

聞いてみると売主さんは相続で引き継いだアパートだったようで、そこまで手をかけていなかったようです。必要最低限と言ったところでしょうか。

そんな点もあり、空室期間は長くなり、家賃も安い設定になっている、という印象でした。

 

こう見てみるとやはり手残りは少なかったと思います。

あまり儲からないので売りたいという理由だったようです。

 

３、まず私がしたこと

資料を見たときに管理費が１０％でしたので、その場で

私「管理費は１０％ですか？」

管理会社「いえ、５％にいたします。」

 

(。´･ω･)

 

売主さんは何も言わなかったからだと思いますが、１０％は大きいですよね…。

 

更に、サブリースも

私「サブリースは解約できますか？」

管理会社「いつでも解約できます」

私「では解約したいのでお願いします」

管理会社「引き渡し時に解約いたします」

 

とサブリースを解約。

 

そしてフルローンではありましたが、返済期間１５年で借りることができ、返済比率は約４０％にできました。

 

この３つだけでも手残りはだいぶ変わってきますね！

 

サブリースを解約して空室期間がながくなってしまってはまずいので、物件の方もできることをしていきました。

何をしたのか、その結果どうなったのかを次回コラムにします(^-^)

 

 

この物件は引き渡し時、満室で

初めてのオーナーチェンジ！

購入後すぐに収入があるって凄くいいですね！