楽待実践大家コラムをご覧の皆様、元ポスドク理系大家です。

前回のコラムが 1/29 でしたので、3 ヶ月近く空いてしまいました。ご無沙汰しております。前回と前々回のコラムで物件の購入に向けて動いていることを紹介しましたが、残念ながら成果は出ていません。

問い合わせしても既に満額の買付が入っていたり、内見した結果として買付を見送ったり、一番手で買付を出しても指値が通らなかったりしています。まあ、買っている人も同じような経験をされているはずで、買えないのは行動が足りないからです。あまり言い訳はしたくないのですが、兼業大家なので、本業が忙しいとどうしても物件探しにかけられる時間は少なくなってしまいます。昨年度の年度末は過去最高に忙しかったこともありますが、隙間時間を上手く使ってもっと物件購入に動くことも出来たはずなので、結局、意思（買いたいと思う気持ち）が足りないのが買えない原因です。

前置きが少し長くなりましたが、久しぶりのコラムなので、本日のコラムでは現状を改めて整理して、今悩んでいる状況を書きたいと思います。

はじめての物件購入は 2016 年

2016 年の 3 月末で一度なったら抜け出せないと言われる「やくざな業界（笑）」（ポストドクター＝博士研究員）に見切りをつけて、今の会社に転職しました。最初のコラムに書きましたが、任期付きの不安定な立場からは解放されましたが、給与が 150 万円くらい下がったこともあり、減った分の給与や将来の不安から不動産賃貸業を副業とすべく不動産に投資することにしたのでした。

はじめての物件購入は、この年の 10 月で区分の 1K です。幸い、一度の退去もなく現在に至っています。また、昨年の 10 月に管理組合の理事になりました。この物件はしばらく保有し続ける予定です。

今の規模になったのは 2018 年

はじめての物件の購入から 2 か月後にさらに 1K の区分を購入しました。翌年の 2017 年 9 月に戸建 2 戸を同時決済、2017 年の 12 月にアパート 1 棟、2018 年の 6 月にさらにアパート 1 棟を購入して今の規模になりました。総戸数で 18 戸。満室想定で年間賃料は約 900 万円となります。ちなみに借入先は

O 銀行
A ノンバンク
3.6% 銀行
公庫 x 2

です。信金からリフォーム名目で少額を借りています。今の規模に 2 年ほどで拡大したわけですが、買いたい病を罹っていたと思います。3.6% 銀行で借りたのは今思うと失敗でした。

2018 年の 6 月以降もさらに物件を購入すべく動きましたが、ローンブレイクして買えませんでした。信用棄損の問題や実績不足なのにペースが早過ぎたということでしょうね。仕方なく暫くは購入を諦めて様子見となったのですが、そのまま 3 年以上経過してしまいました汗

昨年の実績

確定申告をベースに昨年の実績を紹介します。

まず、不動産収入は約 860 万円でした。礼金・敷金・更新料などを除いた家賃収入のみから計算した入居率は、約 93% です。出来る大家からまだ遠い感じですね。

残債は約 6350 万円でした。残債利回りを計算すると、約 13.5% となります。残債利回りの基準ですが、出来れば 15% くらい欲しい感じです。20% あればさらに安心です。こちらもまだまだですね。

ちなみに本業の方は、1 年目に前職マイナス 150 万円だったのが、前職プラス 100 万円以上となりました。

今後の見通しと方針

今後ですが、保有物件が変わらないとして減価償却と返済比率を気にしています。まず、減価償却ですが、耐用年数切れの木造を 4 年で償却する選択をしてしまった（公庫の融資期間 10 年にした物件もあります）ので償却が終わり、今後は減価償却費が 200 万くらい少なくなりそうです。償却切れが怖いので、これまで修繕費をなるべく資本的支出にして対策してきたのと、青色申告の控除があるので、大きな影響がないことを見込んでいますが、公庫の返済の元金分が増えて金利負担も減るため、税金対策は必要かもしれません。ちなみにいわゆるデットクロスには、

「利息返済分」と「元金返済分」のデットクロス

と

「減価償却」と「元金返済分」のデットクロス

とがあります。公庫は 10 年なので「利息返済分」と「元金返済分」のデットクロスはありません。

方針としては、黒字にして税金を払う選択をするつもりです。これまで赤字（ただし、昨年度は 0 でした）で土地分に対する借入金利息を損益通算できていませんでしたが、借入期間が長い物件の土地分の金利負担が損益通算されるので、こちらも影響の軽減になります。

次は返済比率です。現在は公庫の 10 年の影響が大きく、今の返済比率は約 60% と少し高い状態です。公庫の返済が終われば、返済比率が 30% 台とかなり楽になります。当初の不動産投資の目的からすれば、このままでも良いという選択肢もありますね。ただ、公庫は無担保枠もありますし、根抵当にした借入もあるので、有効活用しないと勿体ないです。

有限の時間で何をすべきか

1 日 24 時間。誰でも平等ですが、その中から不動産活動にどの程度充てるか。今後の方針を決める上でこれが一番の問題です。

物件検索に力を入れて、多少手間がかかっても利回りが高い物件を狙っていく。融資は公庫が使えそうです。それとも別の方針にするか。別の方針としては、買えませんでしたが物件を持ち込んだ結果、信金から残耐用年数が 20 年程度のオーナーチェンジの区分であれば、フルローン近く融資が引けることが分かったので、それを狙うか。融資は使わずに現金購入できる物件を狙うか。戸建は競争が激しいので、最近は団地を見ていますが、良い物件はリノベ再販業者が買ってしまうせいもあり、こちらも中々買付が通りません。指値しているせいもあります。

さらに、最近は新規に購入しないで様子見も選択肢として有力になってきました。実は今期から本業で IPO の話が出てきたのです。晴れて上場企業というステータスを得てから動いた方が得かもしれません。

こんな状況で悶々としております。皆さんからアドバイスのコメントをいただけると幸いです。