まとめ

東京と地方の新築アパートのシミュレーションが終わりました

結果をもう一度見てみましょう

■税引き後CFの変化

■資産の変化

資産の変化をグラフにするとこんな感じです

スーパーCFの後のことを考えると、東京は地方に比べて税引き後CFが年50万円ほど多いため、その後の差はどんどん開いていくことになります 

少しまとめてみましょう

１．東京（23区の外側）の場合、土地の価格が高いが、利回り＝家賃が取れる地域であれば、そこそこ黒字の賃貸経営ができる。一方、地方（県庁所在地周辺）の場合、土地の安さから初期コストを抑えられるため、安定した税引き後CFを求めるなら、有望な投資先である

２．資産形成をローン完済後の資産の比較で考えると、土地の高い東京の方が有利である。また、地方の場合、潤沢なCFが積み上がって行くため、長期的な資産形成を目指すなら、十分に有効な投資先になる。ただし、さらに築４０年、５０年を考えていくと、グラフをからわかるように、資産価値では、東京が地方を引き離していくことになる

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さらに、上記のことから理解してほしいことは、不動産投資というものは

安く買えば勝ち！

という単純なものではないということです

不動産投資とは、借入をして長期に資産を形成する投資です。安く購入できる地方はCFが東京近郊より出やすいですが、目先のCFだけに囚われてしまうと、10年20年後に結局、小さな資産しか残らなかったという場合も多いです

くれぐれも

CF自慢

をするだけの投資家で終わらないように気をつけてください

最後は

累積のCF＋不動産価値
の合計

が勝敗を分けることになります。ただし、自分の現在の年齢によって、投資戦略も違いますね。累積のCF＋不動産価値の合計には時間の要素がとても重要です。30代の人と50代の人では、30代の人のほうがどれだけアドバンテージがあるかはわかりません。私もスタートは35歳のときでしたので、30年ローンなどを使ってじっくりと資産を形成し、完済のゴールも見えてきたような気がします

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また、不動産賃貸経営は、人に部屋を貸して成立するビジネスです。今回の試算の前提も賃貸需要が長期に渡って高いことが前提です。まずは賃貸需要が長期的にある地域を選ぶことが東京でも地方でも基本です

さて、Sさん、東京と地方、どちらを選ぶのでしょうか？

みなさんはどちらがいいと思いますか？

（おしまいにしよう思いましたが、リクエストがありましたので、23区周辺区：路線価30万円/㎡についてシミュレーションを行います）

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本コラムの収支シュミレーションのテリシムライト：Excelファイル（サンプル０４）は私のHPからダウンロードすることができます。参考にしてみてください

不動産投資を感覚でやって失敗するすることを防ぐには、不動産さん投資のキホンをきちんと数字で理解しておくことが重要です