３号物件は私にとって初アパート♪

売主さんはあまり手をかけていないようでしたので、購入後できることをしました。

前回はそのコラムでしたが、婿さんからのコメントもいただきまして、結果的にどのくらい経費の削減、利益アップにつながったのかをかいていきたいとおもいます。

 

 １、アパートの詳細

築１７年　１Ｋ　１０世帯

大学の近くなので学生向けアパートとして利回り１６％超えで売り出し。

半分がサブリース

管理料１０％

 

という物件でした。

 

 ２、まず購入時にしたこと

売主さんの希望で半分の５部屋でされていたサブリースを解除。

利回り１８．７％に！

 

管理料が１０％でしたので、

私「管理料は１０％なんですか？」

仲介「５％にします」

とのことで５％に。

この一言だけでも今の家賃で計算すると月に２２，０００円も経費削減になりました！

 

 ３、購入後にとりかかったこと

・雑草と木の伐採

・共有部分にあるゴミの撤去

・持ち主のいない自転車の撤去

放棄書への署名捺印をマスクのプレゼントとともにお願いしました。数百円の経費

・置いて行かれた除雪道具をアパートのものに

・ゴミステーションを新しく

（７万程かかりました）

・月２回の定期清掃

シルバー人材さんにお願いしているので月に２，２００円

・駐車場のライン引き

５万かかりましたが、７台から１０台とめられるようになりました

・蛍光灯の交換

・外壁塗装

（１８０万かかりましたが、必要経費かと）

 

これらでかなり綺麗になりました。

 

 ４、その後の運営

・インターネット無料を格安で高速なものに変更

今まで月16,500円だったものを9,900円に変更

 

・プロパンガス屋さんに問い合わせ

基本料金などを知りたくて問い合わせをしたところ、変更されると思ったようで、ガス料金を安くしてくださいました。

また、カメラ付きインターホンも無料で提供してくださるとのことで、ありがたくいただくことにしました☆

実は変更も検討していたのですが今後も引き続きお願いすることにしました(^-^)

 

・空室が出るたびにリフォームをして数千円家賃を上げて募集

いままでのお部屋は最低限のリフォームしかしていないようで、壁紙も一面ではなく下の方だけ交換したりしていたようです。

学生向けアパートで３月に決まらないと空室期間はながめになると言われましたが、私が購入してから６回退去になりましたが、学生さんは１人だけで、他は社会人の方に入居してもらっています！

そのおかげで１０台に増やした駐車場も活躍中(^-^)

空室期間も最近は少なく決めてもらっています！

 

この辺は最近相場が上がってきているので、空室が出たらまだ家賃はアップできそうです☆

 

結果！

表面利回りだけをみると１９．７５％になりました！

 そして築年数は２１年目になりました。

 

修繕費用はかかりましたが、毎月の経費は削減し、収入は月に５万アップしたので、今後に期待です(^-^)

 

 

今回は利回りアップとなった内容でしたが、今後はトラブル話や大家業にあの手この手でもがいた内容が多めになります(^^;)

 

せばねー！