サラリーマン大家のTAKAです。

本日は、主に根抵当権のメリット、デメリットについてコラムを書いていきたいと思います。

1.抵当権

不動産を融資を受けて購入する際には、購入する不動産を銀行の借入の担保にするのが一般的です。

通常は、抵当権といって、融資を返済できなければ、不動産を銀行の判断で売却して現金化できるといった権利を銀行に与えることになります。

また、抵当権には、順位があり、例えば、A銀行から融資を受け抵当権設定した不動産にさらに、B銀行の融資のための抵当権を設定、さらにC銀行の融資のために抵当権を設定するといったこともできます。

この場合、A銀行の抵当権を第1順位の抵当権、B銀行を第2順位の抵当権、C銀行を第3順位の抵当権とよび、これは、不動産を処分して現金化した場合に、その現金をもらう優先順位を意味しています。

端的にいうと、A銀行がまず現金化したお金を抵当権の設定額(含む利息)をとり、お金が余っていれば、B銀行、さらに余ればC銀行といったかたちで配分されていくので順位の高い抵当権がより有利ということになります。

2.根抵当権

同じような担保の権利として、根抵当権というものもあり、基本的な仕組みは抵当権と同じですが、一つ大きな違いがあります。

抵当権は、抵当権を設定するための融資がなくなれば、抵当権もなくなという特定の融資に紐付いた権利ですが、根抵当権の場合は、特定の融資に紐付いているわけでは、銀行のために枠を設定するようなものです。

枠といっても実際に枠の中に融資の残高がなければ当然返済の義務を負うこともありませんが、複数の金融機関から融資をうける際には注意が必要です。

3.根抵当権のメリット、デメリット

複数の金融機関から融資をうける際には注意が必要というのはどういうことかというと、根抵当権が設定されている場合には、根抵当権を設定している以外の金融機関の融資判断上、たとえ融資残高がなかったとしても担保余力として見てもらえません。

例)担保評価額10,000万円、当初借入額10,000万円、現在借入残高5,000万円の場合

 

抵当権(10,000万円設定)

→ 担保評価額10,000万円ー現在借入残高5,000万円=5,000万円が他行から見た担保余力

 

根抵当権(10,000万円設定)

→ 担保評価額10,000万円ー根抵当権設定額10,000万円=0円なので他行から見た担保余力なし

一方で、根抵当権の場合には、抵当権と異なり、都度都度の抵当権設定の手間や費用がかからないのでこの点はメリットといえるかと思います。

複数の金融機関と取引せずに特定の金融機関とのみ融資取引を行うのであれば、根抵当権はかなりメリットがあります。

一方で、複数の金融機関と取引を行いたい場合には、少し注意が必要かと思います。

また、複数の物件を保有した方であれば、抵当権と根抵当権を使い分けるのも良いと思います。大切なことは、きちんと性質、メリット、デメリットを理解したうえで、判断することではないでしょうか。

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

(もし、ご質問等があれば、コメントいただければ極力回答しようとは思います)。