北国の大家です。

いつもコラムをお読み頂き、ありがとうございます。

札幌のススキノと中島公園の中間にある、鴨々川（かもかもがわ）です。

水が汚いです（汗）が、鯉が泳いでいました。

 

前回は、解らない事はGoogle先生に聞こう！情報は無限大という内容でお伝えしました。

物件見学時の心得

私達の場合は１カ月間の座学の後、OJT（物件の見学など）を始めました。

最初は、地元から高速で１時間以内のエリアで探していましたので、エリアの知識が全くない状態です。

そこで物件の見学時に、売買の仲介業者さんから、色々とヒアリングを重ねる事になりましたが、注意したのは次の通りです。

Google先生に聞けば解る事は聞かない！

Google先生が解らない事だけを聞く！

もちろん無駄を省くと言う意味もありますが、

情弱（情報弱者）

（※この言葉、正直不動産というドラマでも使われていたので、市民権を得たのかと思いました汗）

ではないと、業者に思われることが重要でした。

知識があると業者の言う事が、善意・悪意かなども判断できます。

私達は初めて訪れたエリアの場合は、業者さんにエリア特性を中心にヒアリングしました。

このインプットは、物件購入後の

運営をイメージする

ためです。

運営のイメージが重要だと感じたのは理由があります。

それは・・・

話は会社員時代に遡る

ＩＴエンジニアで一番難しいと感じた作業は、データセンターなどでのシステムの更新です。数十億のアプリの制作よりも難しいと感じました。数百台のサーバー上の新旧システムを一発で切り替える。失敗すると新聞にも載り叩かれる、社会問題になるような切り替えでした。当時の私には、リーダーを務める自信がなかったので、優秀なエンジニアを社内からヘッドハンティングしてリーダーにしました。そのエンジニアは難しい切り替え（システムの更新）を何度やっても、上手に成功させます。私はコツを聞きました。彼の回答は次の通り。

イメトレっす

イメトレ大事っすよー

体育会系も多い会社でした（大汗）。

話を戻して・・・

不動産投資もイメトレが大事だろうと考えました！

運営をイメージする・・・、入居者、入居率、家賃下落、修繕、滞納、クレーム・・・。

その後、この運営のイメージが、事業計画書のインプットになります。

ちなみに、私が楽待相談室で、運営がイメージできるまでは、買わない方が良い！と言っていたのは、この理由からです。

私も新築RCを２棟経験しましたが、新築はイメージが簡単です。

しかし当時の私達が狙うのは、築２０年オーバーの中古です。

この頃は、税引前ＣＦの計算などは、暗算で出来ました。

問題は、そこではないのです。

中古物件の運営のイメージには時間が掛かります。

私達の場合、これをスムーズに進められたのは妻の存在です。

一人でイメトレするのに比べて、格段に正確で早くイメトレが出来ました！

これが家族の協力の頼もしい所です！

運営がイメージできれば、迷いなく買い付けを入れられる！
そんな思惑・手順で１棟目を探していました。

楽街相談室で思う事

関連して、楽街相談室を見ていて、質問者の方に聞いて欲しい事があります。

（A物件、B物件の不動産スペックだけを記載して）

「どちらが良いでしょう？」

というのは愚問です、普通は答えられません。

それは、運営をするのは貴方だからです。

私達なら運営できるかもしれない、ある程度のリスクは顕在化しても対処できる自信、経験があり仲間もいる。

しかし、あなたの大家スキルは解らない。

結局、一つの判断基準として

自分が運営した時をイメージできるか？

だと思うのです。

まとめ

繰り返しになりますが、運営がイメージできれば、文書等にアウトプットする事で、事業計画書になる。

イメージできなければ、購入してトラブルに遭遇した際には、失敗事案として記憶されるし、それを契機に不動産投資から撤退するかもしれない。

仮に維持（運営）が難しく損切して売却する物件があっても、運営をイメージして購入した場合、その事案は、失敗ですら成功へ向けた１つの経験になると思うのです。

 

もし専業大家を目指す方がいれば、一つ言っておきます。

「時間がある」という一点では、イメトレ（想像力）は専業大家が有利かもしれません。

私もそうでしたが、サラリーマン大家の方は、時間の使い方が一つの鍵になると思います！

 

今回のコラムは如何だったでしょうか？

これから不動産投資を始める方や、初心者の方に、少しでも勇気と情報を届けられたらと、思い書いています。

皆様から、ご意見やご感想など、コメントして頂けると嬉しいです。

―以上です―