こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

16日、無事に戸建の購入契約が完了しました。6月1日決済に向けて、融資審査をお願いしている信金担当者も焦りながら動いてくれています。苦笑

実に3年ぶりに戸建を購入しますが、今までとは全く別次元の戸建投資になっており、

名付けて、

令和の戸建投資

ですw

戸建投資に興味のある方は、購入コラムを是非お楽しみにお待ちください。

今日はシリーズ最終日として、戸建とは少し縁遠い話ではありますが、引き続き給排水管シリーズの4日目のコラムを書きたいと思います。

 

給排水管設備

 

意図的な色付けですが、ここまで給排水管設備の

保全

修繕

更新

更生

保険

と、大家とは切り離せないと言える、住宅に必要不可欠である【設備】である給排水管設備について、

少しでも引出しを多く持つ為の予備知識

として自論を展開してまいりました。

 

シリーズ構成は、

【1日目】

1.これまでに経験した漏水事故

【2日目】

2.給排水管の耐用年数は?

【3日目】

3.更新と更生と新設の意味

【4日目】

4.更新工事って必要??

5.給排水管は設備である!!

以上で書いて参ります。

 

今日は、シリーズ最終日として根本的な事に言及してシリーズを締めくくりたいと思います。

 

4.更新工事って必要??

ここまでシリーズをお読みいただいた読者の方々には、既に私の結論はご理解いただけてしまっているかも知れませんが、

給排水管設備の更新工事って本当に必要なの?

という問いに対して、

私は

誤解を恐れずに言えば、

必要ではない

と答えます。

しかし、その背景には

建物の躯体寿命

     と

建物の商品寿命

     と

もう一つ、

建築設備の寿命

についてしっかりと保有物件について自身の考えを確立させていることが前提だと思っています。

 

例えば、コメント欄でrin5さんやmelmさんが言及されていますが、

過去の

富裕層の資産運用としての不動産投資の定石

は、所有する土地に新築を建てて、

木造ならば築10年を目安

RC造ならば築20年を目安

に運用して売却するというものでした。

従って、

彼らにとっては給排水管設備の更新時期を考える必要がそもそもなかったことになります。(考えてこその売却とも言えます)

そして、

ゼロから資産形成を目指す我々投資家は、そのような富裕層が不要と見なした不動産を中古で取得して、そこから利益を絞り出しながら資産を残すのが目的です。

 

そうなってくると、我々は、スタートラインがそもそも給排水管設備の耐用年数付近だったり超えているところになるわけですが、中古で購入している以上、しかも昨今の利回りで購入している以上は、

給排水管設備にかかるコストを無視できない状況

にも関わらず、

スタートラインではまだ何とか完全な寿命を超えていないがゆえに、申告な漏水事故を経験しないので、

考える事を先送りにしているだけ

だったりしませんか?

 

それじゃ不味いので、こうやって考えてみているのでした。

 

残念ながら!

不動産歴10年の先輩大家さんの多くも、ここの経験値が高い人は多くはないのではないかと思います。(自分もそうです)

何故なら、

10年前は、給排水管の耐用年数を超える前段階の物件をそこそこの条件で購入が出来たからです。

しかし、それが市場が過熱するとともに、モノポリーの原則から、

市場に出て来るものの多くは、上記資産家から買い受けた業者や投資家が5年程度保有した状態で売りに出されたりします。

イメージ

木造ならば築10年を目安

これが

木造ならば築20年を目安

RC造ならば築20年を目安

これが

RC造ならば築30年を目安

といった具合に。

勿論、初期ホルダーの中にも市場を見極めて、商品寿命の延命傾向と市場の傾向をきちんと捉えて、好条件で売れるギリギリまで待って売りに出ているものも見受けられますよね。

 

それを購入する事になるであろう一般投資家の事を考えると、私も含めて、給排水管設備の保全、修繕、更新、更生、保険の知識は必要不可欠なものになりつつあります。(あと5年もすれば余計に深刻に)

 

コラムニストのじゅんじゅんさんのように築古を攻めていらっしゃる方からは既にそのような状況下における思考回路がコラムで良く共有されていると思います。

 

長くなりましたが、

給排水管設備の更新工事って必要ですか?ってド素人に聞かれた時に、本シリーズで考えてきた引き出しが自然と出てきて、物件ごとに考えを纏められるようになっておくこと!!

 

これが重要な事だと思っております。なんのこっちゃ(笑)

5.給排水管は設備である!!

人間、分からないものには恐怖心を抱く傾向があると思います。

この業界、分からない癖に恐怖心を抱くどころか破綻まっしぐらの自滅投資家のなんと多いことか

私は、分からないものに不安を覚えた時に、いつも物事をシンプルに捉えるようにしていますが、

給排水管設備は、物件の規模によっては、

構造物にかかる修繕費用以外では、更新工事なんて選択するとEVを凌ぐ程の費用がかかりますが、

なんてことはない、

単なる設備です!爆

言わば、ホースと同じ。洗濯機につけるジャバラドレンホースと同じ。お風呂のシャワーと同じ。照明器具と同じ。水栓と同じ。

単なる設備です。

私の極論が正しいのかは知りませんが、

区分マンションで理事をしていると、私の考えと異なるド素人思考で、

建物の大規模修繕とどちらが優先されるべきか?

その保全の意味が理解出来ずにいる人が多いように感じます。

 

戸建であれ、一棟ものであれ、

一棟を保有管理していく大家としては、給排水管【設備】は単なる設備である事を理解して、

不動産投資の肝となる、

土地の資産価値

を担保しつつ、

建物の運用価値

すなわち

建物の商品寿命

を意識して、その物件の

商品寿命がいつなのか?を定めなければ、設備を活かす期間は見えてこない

と思っています。

 

そんなシリーズでした。笑

 

一体、私の物件たちのうちいくつの物件が築60年で現役でいるのでしょうね。。。汗

さ、定めてないんかい!

だがそれがいい!( ̄▽ ̄)

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

次回は、自分も楽しみな戸建10号購入コラムを書いていきます!!喜