こんばんは!地主の婿養子(大家)です!

 

前回は戸建の購入シリーズを始める予定でしたが、お亡くなりになられた入居者の部屋の残地物回収作業が終わり、遺族のお兄さんとの話合いもある程度解決したので、先にそちらのコラムを書きたい気分となり予定を変更してしまいました。汗

戸建コラムを楽しみにしていた読者の方は申し訳ありませんでしたが、今日から気合を入れてシリーズで書いていきたいと思いますので宜しくお願いいたします。

 

令和の戸建投資

 

3年前の4月に、戸建9号を300万円で購入し、2週間後に980万円で売却してから戸建投資からかなり遠ざかっていました。泣

決して、

探していなかったわけではありませんが、その間に一棟もので

①木造築古アパ築37年3,500万円

②RC一棟築30年11,000万円

③RC一棟築30年45,000万円

④木造一棟築25年アパ2,150万円

⑤重鉄二棟築23年23,000万円

と購入し続けていたし、それまでにも2017年から毎年購入してもいたので本腰を入れて戸建投資が出来ていませんでした。。。

 

しかし、

私が過去に購入した戸建たちは、コロナ禍もずっと満室で、円安が深まり、日本経済の不穏な空気感が漂う中でもずっと満室で、5年以上が経過してきています。

これらを自分の好きなタイミングで換金でき、売らなくても高利回りで回り続ける。

私が信じた

戸建投資最強論

は間違っていなかったなあと実感しています。笑

 

ただそれが参入者が増えて、なかなか買えなくなってきた部分がありますが、

市場情勢の変化に伴い

軌道修正や新たな戦略が必要になった

に過ぎないと言い聞かせています。

 

いつの時代も物事には必ず人が影響を及ぼし、その人の行動には、人の心理が影響していて、

必ずや勝機はある

のだと信じています。

 

これだけ一棟ものを運営していてなお、戸建投資をやりたい理由は決してお金儲けだけではなく、

私が

戸建投資が大好き

なだけという事に尽きますが。苦笑

 

それでは、今回戸建10号を買うに至った経緯を振り返ろうと思います。

 

構成は、

【1日目】

1.私の戸建たちのスペック

【2日目以降】

2.戸建市場の変化

3.探す網を広げた

4.戸建10号スペック

5.買付金額をいくらにする?

6.業者の仕入れ値について

7.購入後の計画

8.令和の戸建投資

9.注意した点振り返り

以上で書いて参ります。

1.私の戸建たちのスペック

まずは、私の『平成』の戸建投資最強論の戸建たちの特徴を振り返りたいと思います。今でもチャンスがあれば買い進めたいと思ってはいますので。。。

※お気に入りの戸建投資イメージ図

上記は過去のコラムやセミナーでも使った、【過去】の私の戸建投資最強論を実現していった思考回路を図にしたものでした。

それぞれのスペックは以下になります。

少しでもイメージ立ての役に立つよう、本来は物件特定リスクやら写真は掲載したくないですが、ところどころ掲載してみます。

【1号】※リフォーム後3週間で成約

※戸建1号外観写真

※戸建1号キッチンビフォー

※戸建1号キッチンアフター

  

※戸建1号庭ビフォー

※戸建1号庭アフター

※戸建1号ユニットバス設置

■エ リ ア :横須賀市

■アクセス:駅歩13分

■築 年 数 :築44年⇒現在築50年

■構      造:木造スレート葺2階建て カースペースなし

■土地面積:109㎡

■建物面積:70㎡ 

■売出価格:600万円

■購入価格:270万円

■表面利回:28.8%

■借入金額:600万円 ※リフォーム代約300万円

■投資利回:13.0%

■借入期間:10年

■返 済 額 :55,000円

■年間家賃:65,000円×12か月=780,000円

■手 残 り :10,000円×12か月=120,000円

 

【2号】※リフォーム後2週間で成約

■エ リ ア :横須賀市

■アクセス:駅歩11分

■築 年 数 :築30年⇒現在築36年

■構      造:木造スレート葺2階建て カースペースなし

■土地面積:63㎡

■建物面積:64㎡ 

■売出価格:550万円

■購入価格:350万円

■表面利回:22.28%

■借入金額:530万円 ※リフォーム代約150万円

■投資利回:14.71%

■借入期間:15年

■返 済 額 :35,000円

■年間家賃:65,000円×12か月=780,000円

■手 残 り :30,000円×12か月=360,000円

 

【3号・4号一括】※3号リフォーム後1週間、4号リフォーム中成約

■エ リ ア :横須賀市

■アクセス:駅歩14分

■築年数:3号築27年⇒現在築32年

     4号築39年⇒現在築44年

■構 造:3号木造瓦葺平屋建て

     4号木造スレート葺2階建

     3号・4号カースペなし

■土地面積:3号302㎡

      4号115.23㎡

■建物面積:3号91㎡

      4号99㎡

■売出価格:800万円

■購入価格:410万円

■表面利回:43.9%

■借入金額:650万円 ※リフォーム代約200万円

■投資利回:27.69%

■借入期間:15年

■返 済 額 :42,000円

■年間家賃:(3号70,000円+4号80,000円)×12か月=1,800,000円

■手 残 り :108,000円×12か月=1,296,000円

 

【5号】※新法借地権30年、ベース賃貸オーナーチェンジ

■エ リ ア :横須賀市

■アクセス:駅歩2分

■築 年 数 :築23年⇒現在築28年

■構      造:木造スレート葺2階建

        車庫付き

■土地面積:83.31

■建物面積:112㎡

■売出価格:1,500万円

■購入価格:1,250万円

■表面利回:20.0%

■借入金額:1,350万円 

■投資利回:16.5%  

※支払地代23,000円/月を考慮

■借入期間:20年

■返 済 額 :60,000円

■年間家賃:209,000×12か月=2,508,000円

■手 残 り :126,000×12か月=1,512,000円

 

【6号】※リフォーム後3か月で成約

※戸建6号外観写真

一般投資家の方もこんな写真を見れば、なんだムコも大した物件買ってないじゃないのと安心してくれるかと思って意を決して写真載せます。苦笑

■エ リ ア :横須賀市

■アクセス:駅歩8分

■築 年 数 :築43年⇒現在築48年

■構      造:木造スレート葺2階建

        カースペースなし

■土地面積:112

■建物面積:71㎡

■売出価格:250万円(売出し前に紹介を受けたので、最初に私が言った金額)

■購入価格:220万円

■表面利回:27.27%

■借入金額:330万円 

■投資利回:18.1%  

■借入期間:15年

■返 済 額 :20,000円

■年間家賃:50,000×12か月=600,000円

■手 残 り :30,000×12か月=360,000円

 

【7号】※リフォーム後2週間で成約

写真は全て購入後アフター写真

※戸建7号外観写真

※戸建7号庭写真

※戸建7号リビングダイニング

※戸建7号キッチン

※戸建7号ダイニングリビング

■エ リ ア :相模原市

■アクセス:バス便

■築 年 数 :築30年⇒昨年売却済

■構      造:木造スレート葺2階建て 

      カースペースあり

■土地面積:142.47㎡

■建物面積:82.79㎡ 

■売出価格:450万円

■購入価格:270万円

■表面利回:32.4%

■投資利回:29.2%

■返 済 額 :現金投資

■年間家賃:73,000円×12か月=876,000円

■売 却 額:昨年680万円で売却済

 

【8号】※リフォーム1か月

※戸建8号ビフォー写真

※戸建8号アフター写真

※戸建8号リビングダイニング

※戸建8号新設ユニットバス

※戸建8号キッチン

 

※戸建8号ダイニングリビング

■エ リ ア :横須賀市

■アクセス:駅歩9分

■築 年 数 :築39年⇒現在築44年弱

■構      造:木造スレート葺2階建

        カースペースなし

      ⇒隣地月極空きあり

■土地面積:180

■建物面積:85㎡

■売出価格:1,280万円

■購入価格:300万円

■表面利回:32.4%

■借入金額:600万円 

■投資利回:16.2%  

■借入期間:10年

■返 済 額 :56,000円

■年間家賃:81,000×12か月=972,000円

■手 残 り :25,000×12か月=300,000円

 

【9号】※リフォーム2週間で売却

※戸建9号外観写真

※戸建9号リビング

※戸建9号キッチンダイニング

※戸建9号和室

※戸建9号洋室

■エ リ ア :横須賀市

■アクセス:駅歩14分

■築 年 数 :築44年

■構      造:軽鉄スレート葺2階建

        カースペ軽1台分あり

■土地面積:160

■建物面積:80㎡

■売出価格:380万円

■購入価格:300万円

■売 却 額 :980万円

 

ここまでが3年前までの戸建たちになります。

私の投資の特徴には、

実需向け

に価値のある物件であることが挙げられる気がしています。

目標は勿論、そんな価値ある物件を安く購入する事であり、7号、9号はそんな感じで自分でもうまく買えたと思いました。

しかし、全てがそんなにうまく行くわけでもないので、中にはリフォーム費用がかかるものもあります。

2号、3号、4号は水回りはいじらずにさほど費用を掛けないでも行ける形をとれました。

ただ、

1号、8号はそれぞれ300万円かけていて、私の目標とする水準に仕上げるにはそれなりに費用がかかりました。

1号は購入希望の入居者がローンが通らずに貸すことになり、既に丸6年以上住んでいますし、

8号は、先日入居者から数年後に買いたいと申し出を受けましたが、

こららの特徴にはやはりそれなりに費用を掛けたからこその部分があるのかも知れませんね。

 

文字数的にかなり長くなってしまいまってますが、スペックを載せるとどうしてもこうなってしまい申し訳ありませんが、私の投資手法の変化を伝えるにあたりどうしてもスペックを振り返りながらの方が効果があると思っているのでそうしている部分があります。

もう一つの私の戸建たちの特徴だったのは、

低投資でキャピタルが大きい事

ではないかと振り返ります。

過去のコラムでは、ここに着目して、ゼロから資産を生み出すきっかけになればと全ての事例をコラムにしてきていました。

まだ売却事例は2件ですが、

①300万円購入

⇒即転売、売却益680万円

②270万円購入

⇒3年運用後680万円で売却

こんな感じで購入額の倍から3倍の金額で売る事が出来、キャピタルを生みました。

 

しかし、

これはこれで素人にはハードルは高く、再現性の乏しいかも知れませんし、今の市場ではそもそもそんな物件を安値で仕入れる事自体が困難にもなっていますよね。汗

 

そこで、3年買えなかった私が次の10号として購入した物件は???

令和の戸建投資

になります。(勝手にそう名付けているだけ)

 

ただ、今の市場において、

一般投資家にも参入出来る余地があるのではないか?

という着眼点がありコラムにしていきます。

 

勿体ぶるつもりではありませんが、

令和の戸建投資

は次回以降になります。次回は市場の変化から書きたいと思います。

※あけぼの会で先行クイズやりましたが、会員の中に読者がいても10号戸建のスペックに関する内容についてはお控え下さい。m(__)m

 

長文コラムに最後までお付き合いいただきありがとうございました。