不適切な表現があり申し訳ございませんでした。一部修整しております。

 

前回の反省

前回のコラム「1日で13万円超高額セミナーに参加しました。」では、不渡さんのセミナーで新築アパートの勉強会に参加したことを紹介しました。 

今回のコラムは、自分の忘備録です。
私が昔から苦手なことがあります。それはメモとかノートを取ることです。
文字が汚すぎて自分でも読めない・情報整理が出来ずノートとして編集することが出来ない・書いたノートとかはすぐなくすため、きちんと整理することが出来ないです。
学生時代や会社員時代に評価が低かった大きな要因でもあります(改善されないので、会社を辞めてますw)
 
今回高額なセミナーに参加しましたが、スマホに打ち込んだだけで、情報が整理されているわけでもありません。
そこで、私の備忘録を兼ねて、不渡さんのセミナーで学んだことをコラムにまとめることで次回新築建てるときに見返そうと思いました。
 
コラムも兼ねて、記事にしたいと思います。
なお不渡さんは好きなことコラムにしていいといっていたので、多分大丈夫かと思います。また不渡さんの個人的な見解を含んでおりますので、あくまで参考までとしてください。
 
では13万払って学んだノウハウをどんどん公開していきます。
 
 

土地立地編

これはわざわざ書くほどじゃないかもです。
戸建用地では使いにくいけどアパートなら使える土地を近隣坪単価より大幅に安く買うというものです。これは鉄板かと思います。
そもそも地主でもない限り、分譲地に出来る土地があるなら、アパートを建てるのはもったいないと思います。
不渡さんは、相場の半額以下で買われているようです。
また田舎でもそこそこ賃料が取れる良いスポットがあるので、そこを調査することが大事です。AD(客付け広告料)がポイントでADが安いエリアほど、賃貸の需給が良い傾向があります。
基本的にここは私の考えと全く同じです。
 
 

建物建築編

まず全体の意識として、イニシャルコストだけに目がいきすぎですが、ランニングコストと入居率維持のために必要なことを見極めて対応することが大事です。
学んだ点を紹介します。
 
・建築メーカーの探し方
片っ端からローラーで探すとのこと。
探し方を聞けてなかったことは後悔です。今度聞いてみます。
 
・間取り部屋割り
限界まで詰め込むことを考えて設計するとのこと。
利回りを考えたら当然かなと思います。不渡さんは1Kか1LDKのみされているようです。
 
・階段
非常階段を作らないように居室の床面積を無理やりへらす。
居室の床面積がその階の合計200平米を超える場合は、非常階段が必要でコストUPになります。
そこで、居室面積には収納部分は参入しないとのことで、明らかに居室に謎の棚を作り、収納(ウォークインクローゼット)と主張するとのことです。
市役所だけではなく、消防にも必ず確認すること。
また階段は亜鉛メッキどぶ漬けしたものが耐久性が良くおススメとのことです。
 
・駐車場
駐車止めは2つ用意するところが多いが1つで十分なので、1つしか置いていない。
アスファルトは4㎝(通常は5㎝ぐらい)でよい。
幅が15mないと両サイドに駐車場を作ることはできないので、土地仕入れの基準になる。
田舎の1LDKだと戸数に対して120%程度がちょうどよい。
 
・採光
共用部などで採光で壁に空間を作る場合は支える部分がなく下がり壁になり、劣化しやすいのでアクリル板を入れる。
 
・太陽光発電
木造だと重くなるので、太陽光発電は良くない。
※個人的には不渡さんの場合、アパートの利回り>太陽光発電の利回りとなるので、全体の利回りを押し下げることも多いのではと感じています。
 
・地盤改良
アクパド工法(砕石パイル工法)がおススメ。
パイル上の石を地盤に入れ込む工法のこと。
将来的にコンクリートの撤去が要らない・短納期でコストが安いとのこと。
地盤調査は自分で実施。
スウェーデン式 5万円前後 ※土地を採取せずに、圧を掛けたときの反応を見る
ボーリング検査 10万円前後
精度的にボーリング検査がおススメ。
 
・基礎
打ちっ放しのコンクリートのままで、化粧モルタルを塗らないでよい。
モルタルとコンクリートがくっつかず、はがれたりで隙間ができシロアリなどのリスクが増える。
表面が弱くなるリスクがあるが、シロアリの方が危険性が高いと判断している。
※楽待チャンネルでいいの見つけたので貼ります。
 
・床
床の柱をなくす、ネダレス工法。パネルを厚くすれば大丈夫。
22㎜のコンパネ→スタイロフォーム→捨て貼り12㎜→CF
でしているとこのと。
防音対策には、ユカテックがおススメだが高い。より安く対策するならスポンジを入れるのもよい。
 
・出隅入隅
なるべく出隅入隅をつくらないよう(角角した部屋にしないようにする)
クロスが張りにくい&ひび割れしやすい&職人さんが大変で嫌がられる。
※株式会社ジェイ・プルーフHPより引用
 
・エアコン
夏に買うと高い。12月に買うと安い。
 
・バルコニー
防水対策などで費用が掛かるので作らない。
 
・出窓を作る
2Fは出窓を作り、そこで洗濯物を干せるようにする。50㎝ほど出ているものを作る。
見学したとき、そこで洗濯物を干している方が多かった。
カーテンレールは出窓の手前に設置。
出窓に使えると長さを完全に合わせないといけなくなる、
 
 
・玄関
上部に窓を作り採光を意識
 
・色
日が当たらない部分にはカビが生えるので、カビが目立つ白系は日当たりが悪いところでは使わないようにする。
 
・CFの材質
床 リリカラビアンコ
玄関 リリカラマキアート
を使っている。
 
・建具
野田というメーカーがおススメ。総合建材メーカーのT社は良くないとのこと。
 
・キッチン
キッチンパネルは高いので、一部は外壁のサイデイングの端材使う。
水洗はオールステンレスにする。プラスチックはかびる。
 
・施主支給
洗面化粧台、トイレ、キッチンは施主支給し、建築業者に設置のみを依頼。
ただし風呂は、メーカーが設置工事を行うので、施主支給はしない。ハウステックがよい。
 
・風呂
鏡は割れたり、汚れたりでコストが増える&なくても大丈夫なので付けない。
広さはそこまで気にしていないようでした。
 
・トイレ
ウォシュレットは中古だと嫌がる人もいるのでつけていない。
要望があれば対応検討するスタイル。
 
・防音対策
ダウンライトは居室には付けない。天井を開けるので音が漏れやすくなる。
最上階はもちろんOK。
隣の部屋とコンセントの場所をずらす。壁を開けるのでコンセントから音が漏れやすい。
 
・セキュリティ
オートロックはしていない(※鹿児島だから大丈夫なのかなとは感じました)
1Fに壁を作り外から見えにくいようにする。
 
・外壁
当初はさんとう板に塗装していたが、塗装の耐久性が弱いので、すでに工場で完成しているサイディングに途中から変更している。
 
 
・屋根
片面で勾配を取る。15度程度でよい。雪国は別。材質がガルバがおススメ。
正面から見たとき屋根が見えない方がおしゃれとのこと。
 
・おすすめ書籍
ゼロからはじめる[木造建築]入門 原口秀昭氏
が良いとのこと。
 
 

その他編

・自販機

 通常売り上げの20%程度がオーナー取り分だが、頑張って30%のバックしてくれるところを探したとのことです。

ほぼ全部のアパートに自販機は設置していました。

私も検討したいと思い、パートの事務員さんにリストアップ&電話してもらおうと思います。(決して自分ではやらないw)

 

・プロパンガス

設備支給は給湯器とガス設備のみ他はもらわない。

その代わり毎月1戸当たりガス代金を1200円もらっている(空室関係なし)。交渉でいけるらしいが、滋賀では難しそうな印象。

これは売却時の利回りにも影響するので、出来れば大きい。

 

・無断ペット

無断でペット飼育を見つけ場場合は、罰金を取るようにしていて、契約書に盛り込んでいるとのこと。

 

まとめ

楽待コラムの使い方として異例の私の復習用のノウハウノートとして使うという画期的なコラムです笑

新築アパート建築を検討している方に参考になれば幸いです

 

また次回新築アパートを建てる時にこのコラムを見直したいと思います。

しかし、心配なのは、その時までに楽待コラムニストを大人の事情で強制卒業していないかです。

 

んとかにはならないよう、

頑張ります。

 

※侍とは特定のコラムニストのことではなく、不渡さんのコメントにあるつまらない男だとしても受けいれる侍という意味で深い意味は全くありませんので誤解しないようよろしくお願いいたします。