~このコラムは踊り場から次のステージを目指す6年生大家が、不動産に取り組む姿を記した実践コラムです~

 

皆さん、こんにちは~

ジュニアです。

 

<大津さんがコラムでお勧めしてたヤツ>

<早速買って、勉強しています>

 

 

現在、私はアパート3号の融資を信金にお願いしているのと、アパート1号の管理会社変更に取り組んでいますが、正直、自分自身が行動しなければならないことは多くはありません。

こういう時には不動産賃貸業が副業に向いていると、つくづく感じます。

 

しかしながら、、、

先日、そのアパート1号の入居者から退去通知が届きました(涙)

私がこのアパートを買った時から入居してくれており、恐らく相当長い期間入居をいただいている方です。

退去の理由は「同棲を始めるから」とのこと。

今どきの理由でコロナの影響があったのか、コロナの影響が落ち着いたからなのかは分かりませんが、人生の次のステップへ進まれるのかな、と快く送り出してあげたい気分です。

 

ちょうど管理会社の変更をしているタイミングですから、現・管理会社が注力をしてくれるとは思えません。

もちろん契約期間中ですから全力で客付けをしてもらわなければいけませんし、それくらいの漢気を見せてほしいところです。

しかしながら、これまでの経験から、全く期待はしていません。

期待をして傷つくのは私ですからね(笑)

 

ということは、またもやY店長に頼らざるを得ませんが、そのための管理会社変更です。

繁忙期も過ぎて、単身向け物件には動きが見られない中での客付けとなりますが、整斉と進めていきたいと思います。

 

さて、今回は久しぶりの保険ネタ、借家人賠償責任特約についてです。

まだまだ誤解をされているケースを目にしますので、少しでも正しい理解に繋がれば幸いです。

少し長くなっちゃったので、2回シリーズとさせていただきます。

 

本日の構成は、以下のとおりです。

1.家財の火災保険

2.借家人賠償責任特約の役割

3.管理会社の認識と大家のリスク

4.損害賠償金額の算出基準

5.原状回復義務と借家人賠償

6.大家の保険と借家人賠償

7.借家人賠償包括契約

8.最後に

 

それでは本題に入ります。

 

 

1.家財の火災保険

賃貸物件に入居する時には、多くの入居者は家財に火災保険を掛けることを勧められます。

一般の方が火災保険に期待することとして、「壊れた」から修理代を払って欲しいと思っている人が多いのではないでしょうか。

 

まあ、当然です。

 

但し、実際には「〇〇で」壊れた(≒損害が発生した)場合に保険金をお支払いすることとなっています。

「〇〇で」つまりは「何で」壊れたか、その原因が重要なんです。

「火災」で壊れた
「台風」で壊れた
「水災」で壊れた

とかですね。

壊れれば何でもいいわけではありません。

 

単身者などは、家財と言っても高額にならないケースもあり、必ずしも火災保険の必要性を感じるわけではありません。

賃貸仲介や管理会社も火災保険を扱うことで手数料が入ることもあって勧めてきますが、本来の目的はそれだけではありません。

 

そう、大家さんへの損害賠償のためでもあります。

なので物件を借りる際には借家人賠償特約のついた火災保険に加入することを条件のように勧められるのです。

優秀な管理会社や大家さんは、イザと言うときの修理費のファンドとして認識しているかもしれません。

 

 

2.借家人賠償責任特約の役割

借家人賠償責任特約は、賃貸物件用の火災保険には必ずついている特約で、前述のとおり大家さんへの賠償のためのモノです。

「賠償責任」と名の付くものは「法律上の損害賠償責任」を負うときに保険でカバーする保険。

 

火災を出して隣家などへ延焼させた場合、出火元は失火責任法という法律によって守られているため損害賠償義務を負いません。

弁償しなくてもいい、ということです。

 

このように入居者が火事を出した場合、隣家への賠償責任は失火責任法で免責、つまり責任を問われることはありませんが、大家への賠償責任保険は賃貸借契約上の原状回復義務があるため免れません。

民法上の債務不履行ですね。

この入居者の賠償資力を確保するのが借家人賠償責任特約です。

この保険に加入していなくても入居者に十分な資力があれば、万が一の際にも回収が出来ますが、そうとも限りません。

従って大家としては、入居者にこの保険への加入を条件として部屋を貸す必要があるのです。

 

 

3.管理会社の認識と大家のリスク

万が一の際の原状回復義務と借家人賠償責任特約の関係。

このことをきちんと理解している管理会社、賃貸仲介はどれくらいいるのでしょうね。

私も物件購入時には必ず入居者の火災保険の加入状況を確認しますが、結構な確率で継続していない人がいて、その多くは管理会社が保険代理店となっていたりします。

最近は少額短期保険も多くなりましたね。

 

新たに入居する際にはキチンと火災保険を勧めて入居者さんに加入をしてもらっても、2年後の更新業務をなおざりにし、その結果無保険となっている入居者は多く存在しますのでご注意ください。

自分を守るためにはもちろん、入居者を守るためにも家財の保険加入に付いてはしっかりと管理をしたいところです。

 

 

4.損害賠償額の算出基準

そして、法律上の損害賠償は「時価」ベースで金銭に換算して算定します。

よって、借家人賠償責任保険金は時価で払われます。

火災保険は加入する時に新価と時価のどちらで加入するか選ぶことが出来ますが、借家人賠償特約は法律上の損害賠償を補償するので「時価のみ」です。

 

古い戸建などの物件を貸していて借主の過失により全焼した場合などは、時価額が伸びずに再築が出来ないことが想定されます。

その場合、、、

大家が掛けている火災保険が新価契約であれば、再築価格と時価額との差額を支払ってもらうことが出来ます。

 

話は逸れますが、一棟モノの物件に「施設賠償責任保険」(もしくは特約)を付けている方も多いと思いますが、こちらも賠償責任保険なので「時価」での支払いです。

例えば建物の隣に止めてあった新車に損害を与えてしまい、この保険を使う場合でも「時価」での支払いとなります。

車は新車だとしても登録してしまえばその時点で中古車となり、一定の減価をしますので、この場合でも新車相当額をお支払いすることはできませんので、ご注意ください。

逆を言えれば、法律上の義務はそこまでだ、ということです。

 

 

今回は、キリが良いこの辺りまでとさせてください。

続きは次回のコラム、頑張って明後日には公開するようにします!

 

 

今回のコラムは、いかがでしたでしょうか。

これから不動産を始める皆さんにとって、少しでもお役に立てれば幸いです。

また、簡単でも構いませんので、皆さんからの感想、ご意見のコメントをいただけたら嬉しく思います。