楽待実践大家コラムをご覧の皆様、元ポスドク理系大家です。

 

昨日はコラボ”予告”コラムをお送りしましたが、そのコラムの中でふくふどうさんのコラボコラムを取り上げさせていただきました。融資を使った投資にとって重要なレバレッジの観点から戸建投資のタイミングを議論されていました。大変興味深い議論なので、レバレッジについて私的に深堀りしておきたくなりましたので、連投になりますが、本日はレバレッジに関するコラムをお送りします。

 

不動産投資におけるレバレッジの定義と条件

 

レバレッジの意味が「てこ」であることはここで説明するまでもなく、皆さんご存知だと思います。では、不動産投資におけるレバレッジとは何でしょうか？

 

教科書的な説明をすると、以下のようになります。

 

金融機関の借入を上手く利用して、少額の自己資金で収益物件を購入することで、自己資金に対する利益率を上げること

 

です。以前のコラムに不動産投資指標でレバレッジが効いているかどうかの条件について書いた気がしますが、その条件とは

 

ローン定数＜総収益率＜自己資本配当率

 

でした。自己資本配当率は「自己資金利回り」と読み替えても差し支えありません。分子は税引前キャッシュフロー（BTCF）とすることがほとんどだと思います。

 

ローン定数（K%）＝負債支払い額（ADS）÷ローン元金（LB）

総収益率（FCR）＝営業純利益（NOI）÷総投資額（LB＋E）

自己資金利回り（CCR）＝税引前CF（BTCF）÷自己資金（E)

 

となります。

 

オーバーローンの場合

 

自己資金（E＝0）となるので、レバレッジが効いているかどうかの最初の式（ローン定数＜総収益率）の条件は

 

NOI＞ADS

 

となります。負債支払い額とは、年間返済額のことですから、営業純利益が年間返済額よりも多ければ条件クリアです。2つ目の式（総収益率＜総投資額）は、自己資金がゼロなので自動的に満たされます。

 

自己資金を何割か入れる場合

 

BTCF＝NOI－ADS

 

であることを利用して、それぞれの割合で計算すると以下のようになります。

 

1割（E=0.1×LB）：NOI>1.1×ADS

2割（E=0.2×LB）：NOI>1.2×ADS

3割（E=0.3×LB）：NOI>1.3×ADS

4割（E=0.4×LB）：NOI>1.4×ADS

5割（E=0.5×LB）：NOI>1.5×ADS

 

最初に投稿したときには図を載せていたのですが、誤っているので一旦削除します(;^_^A

 

例えば、自己資金を5割入れる場合は、家賃収入に対する返済比率ではなく、NOIに対する返済比率で33%以下でないといけないことになります。

 

具体的な事例

 

区分マンションを例に現金買いと融資ありのケースでどのようになるかを紹介します。まずは、物件概要と購入条件です。

 

所在地：横浜市西区
最寄駅：京急線, 相鉄線
駅徒歩：どちらも 5 分以内
物件価格：750万円
間取り：1R（約16.3平米）
想定賃料：4.8万円
表面利回り：7.68%

購入諸費用：90万円（現金買い）
購入諸費用：110万円（融資あり）
自己資金：335万円
ローン金利：2.575%
返済期間：30年（元利均等）

 

想定の利用金融機関は大津さんのコラムで紹介されていたガ―シー銀行や O 銀行もしくはノンバンクなら○ルヒあたりでしょうか。

 

なお、こちらの物件は大津さんのコラムでジュニアさんがコメントされている業者からの紹介物件が元ネタです。今から始める初心者の方が最近の相場で購入されるケースだと考えてください。

 

空室率：5%
経費：年間で約19万円

 

として、それぞれの CCR を含む指標を計算してみると、

 

現金買い
FCR＝CCR＝4.21%

 

融資あり
FCR＝4.01%
CCR＝3.06%
K%＝4.76%

 

となります。「融資あり」はなんと「現金買い」よりも自己資金利回りが低くなっており、レバレッジが全く効いていません。

 

売却まで考えると

 

こちらの業者さんの想定シミュレーションでは 10 年保有して売却した場合についても投資分析がなされています。割引率（期待収益率）を 2.5%として、長期譲渡の所得税率を 20%（20.32%）、所得税・住民税の合計税率 30% で同じ物件価格で売却できたとすると、税引き後は以下のようになります。

 

現金買い
運営・売却キャッシュフローの合計：9,815,980円
内部収益率（IRR）：1.81%（税引き前 2.96%）

 

融資あり
運営・売却キャッシュフローの合計：3,733,426円
内部収益率（IRR）：1.17%（税引き前 2.86%）

 

税引き前で比較すると、ちょっと景色が変わります。同額で売れる期待値はどのくらいあるかが問題ですが。

 

おわりに

 

前段のレバレッジの話ですが、恐らく地主の婿養子大家さんであれば、このような計算をされることはないと思慮します。購入時に商品寿命も踏まえて売却まで考えた儲けの絵図が自然と描けているはずです。

 

一方、初心者は不安だからいろいろとシミュレーションをします。レバレッジの検討もその一つです。

 

指値できない想定

初心者の融資条件を考慮

 

して考えます。このとき、売却も踏まえた絵図は描きませんし描けません。そうなると表面利回り 8% 程度（地主の婿養子大家さんの戸建 10 号にも相当）の物件の購入を判断は大変難しいことになります。