楽待実践大家コラムをご覧の皆様、元ポスドク理系大家です。

地主の婿養子大家さんのコラムとのコラボを予定しておりましたが、予定を変更して私の物件のコラムをお届けします。あれ、今見たら、地主の婿養子大家さんがコラムを投稿されておりますね(;^_^A

さて、入居者さんから提案があるとかで、今日（正確には昨日）、管理会社さんから突然、電話がありました。その提案とは、6 月末で満了となる賃貸借契約を更新するのではなく、物件を売って欲しいとのことでした。売る気がありますかと、聞かれました。

これまでの状況

この物件の話ですが、過去にコラムにしておりますので、お時間のある方はご覧ください。

2020/7/12「とある築古戸建投資の実際①」

2020/7/26「とある築古戸建投資の実際②」

2020/8/13「とある築古戸建投資の実際（番外編）」

2021/4/06「とある築古戸建投資の実際③」

2021/7/27「とある築古戸建投資の実際④」

2021/8/03「とある築古戸建投資の実際⑤」

物件を購入したのが、2017 年 9 月でした。3 ヶ月後に賃貸を開始できたものの、1 年 5 ヶ月後に退去となりました。次の入居者は 20 代前半の若い方で婚約者と結婚するとのことで入居となったのですが、契約後、3 ヶ月ちょっと過ぎたところで台風 15 号（令和元年房総半島台風）で被災。さらに家賃滞納という不運に見舞われてしまいました。結局、入居者が夜逃げしたため、明け渡し訴訟後に断行となりました。

どんな物件があらためて書いておきます。

場所：千葉県北部の市
駅距離：JR 駅 4km
価格：350万円（現金買い）
築年：26年（購入時）
間取り：4LDK
購入時期：2017 年 9 月
賃貸開始：2017 年 12 月
月額家賃：5.8 万円
実質利回り：約 16%
建物：約 90 平米
土地：約 110 平米
その他：井戸・個別浄化槽・集中プロパン

今の入居者

断行後、入居可能時期を未定としたまま募集だけ開始しました。しかし、管理会社から来た原状回復工事の見積が約 90 万円と高額だったため、工事はせずに要望を聞いてから、最低限の工事を実施すことにしました。募集開始後、繁忙期も過ぎて 2 ヶ月 以上も問い合わせがないまま。

いよいよ困っていたところに、物件の入居付けや売却のお手伝いをさせて欲しいと以前に手紙をくれた地元の不動産会社の社長さんから突然連絡が来たかと思うと、あっさりと入居が決まりました。社長さんは事前に入居者を確保されていました。その入居者さんは法人で実はこの物件の目の前の農地を購入したばかりの農業法人でした。

契約後、社長さんにお礼を伝えました。

私

今回はありがとうございました。ところで、将来的に賃貸ではなく買いたいという話はあり得るでしょうか？

社長さん

可能性大ですネ

私

直ぐに手放す気はないですが、売却も検討したいです。売却する際は是非御社にお願いしたいと思います。

ちなみに、原状回復工事の業者も紹介していただき、費用を 3 分の 1 以下に抑えることができたのでした。

まさに救いの神でした。

今回、この話がついに現実化しました。

嬉しくも悩ましい理由

まず、一番悩ましいのは、今売ると短期譲渡になってしまうことです。長期譲渡にするためには来年の 1 月以降に売却する必要があります。次に悩ましいのが価格です。このようなケースでは、どのように決めるのが妥当でしょうか？例えば、家賃 10 年分だとすると、表面利回り 10% となります。私の購入額は 350 万円ですが、これまでの内装・外装工事で 200 万円くらい使っているので、もう少し高く売りたいです。まあ、7 割くらい火災保険ですが。築年数も 30 年ちょっとなので。

さらに悩ましいのが管理会社です。聞いたところ、管理会社が仲介すると。しかし、この管理会社、

私がこの物件を買ったときの売主なんですよねぇ（笑）

まさか、私が買った価格が漏れたりはしないでしょうけど、

両手仲介で満額の仲介手数料を取る気でしょうか？

重説は既にできているようなものです。集中プロパンなのに個別プロパンと記載されているので、それを修正するくらいです。

私としては、両手仲介とせずに入居者を紹介してくれた社長さんの会社に仲介をお願いしたいのですが。上手く事を運ぶ方法はないでしょうか？

皆様、コメントください。よろしくお願いいたします。