おはようございます。

しげお@です。

 

DM貰いました!サンクスです!

『なぜ、次々に物件を買えるのか?どんな探し方をしているのか?』と聞かれました。私なりに書きたいと思います。

※相談室だけでなく、聞きたいことがあったら遠慮なくコラムニストに連絡とって良いと思います。

 

エリアに拘らなければ、価格が安い物件はいくらでもあります。エリアに拘ると、確かに物件が出てきません。

今日のコラムで言う「安い」っていうのは、周辺相場が坪100万円するのに対して坪50万円だったり、相場からのズレを意味します。

 

その安さ(ズレ)の原因は、

例えばフルリフォームでお金がかかる物件だったり、土地の形が変形してたり、告知事項があったり、擁壁があったり、旧耐震構造だったり。何かしら原因があります。

 

物には適正価格があります。

同じ物でA社は1,000万円で査定、B社は500万円で査定なんてズレは本来起こらないわけです。本来ならね。

 

でも、実際は起こるのです。

このズレが起こりやすい事項を押さえておくだけで、安く買える物件なのか?そうじゃないのかがわかります。駆け引きをして値段交渉できる可能性があるのか、それとも即買わなければ負けるのか、これも分かります。

 

ズレ原因事由 相続関係

これは色々なセミナーでも言われてます。相続案件は、相続人の知識量や懐事情によって金額に反映します。

まず、大体の相続人は自分で汗水流して手に入れたわけでないので物件に執着しません。(その物件の本来のポテンシャルを理解できてない)ましてや、空き家の築古なんて、、、ね。

場所が渋谷とか恵比寿だったら話は別ですが、ちょっとローカルで行ったこともないとなれば・・・

 

私が買っている物件の大半がコレ↑です!

相続案件でかつ、相続人(新所有者)が複数共有名義となり、物件を売るしか選択肢がないケース等です。(※共有名義が兄妹ではなく、血縁関係がバラバラだと尚更処分したくなります)

 

戸建て物件は売買価格が低いです。

単独所有なら売却益は独り占めですが、2人、3人の共有なら利益は大した額ではなく、さっさと売ってキレイにしよう!という姿勢です。

 

・相続人が地元に住んでいるか?

地元にいたら、あの家はいくらで売りに出ている、こっちはいくらだ!と相場感があります。相続人が地元にいなければチャンスです。

 

・遠方相続人は、誰に物件の相談をするのか?

物件現地に通える範囲に住んでいるなら、地元の不動産屋をまわって、一番信用できそうな会社に任せると思います。

現地に通えないほどの遠方だったら、相続でお世話になった税理士や相続人の住まいの近くの不動産屋に相談がいきます。税理士や不動産屋も、物件相場はレインズ等の過去成約から考えるしかなく、結局は地元の不動産屋にヒヤリングするわけです。

 

ましてや、私が買っているような築古古古は、レインズで過去の成約物件が有るわけでもなく、単価が低いため不動産屋は割りに合わず、やりたくない仕事です。

交通費や旅費を負担してくれる売主ならば遠方の不動産屋も仲介するでしょうが、お金を払うことができない売主の場合は、遠方不動産屋は対応が困難となり、地元不動産屋に情報を流します。

結局、巡って地元に行き着きます。

 

地元でない不動産屋が積極的に売買仲介やります!って物件は、販売単価が数千万円で手数料を稼ぐことができる物ばかりなので、数百万円の小粒戸建ての参入率は低いです。

となると地元業者です。(繰り返し

 

特に建築会社と不動産会社が一緒のところは会社としての歴史が古く、情報通です。役所や議員の方と顔が繋がっているため、困った物件相談がきます。信頼関係で成り立っているので、その不動産屋の一言で価格が決まります。

だから、とことん地元業者です。

 

大手や中堅企業も沢山の情報を持っていますが、マジ優良物件は上司が自分の顧客に渡したり、公平にインターネットに掲載して皆に紹介したり、一般客であるワタシが買える確率が下がります。物件数があっても、買えなければ意味がありません。

 

・地元不動産屋のリピーターになる

取引を重ねることができればそれが一番ですが、なかなか難しいです。

そんな時は物件購入相談に行きます。邪魔にならないように1回目は手短に、2回目からは手土産持って自分の希望伝えたり、”自分”を覚えていただくためです。

 

これだけ戸建て価格が高騰して、都内・神奈川では500万円でマトモな家は出てきません。1,000万円で検索しても再建築不可とかです。にも関わらず、私が100万円~300万円で物件を買えているのは人間関係&諦めの悪さだと思っています。営業マンは皆仲間です!

 

電話や飛び込みで業者を回る!という物件購入手法を書いてある本がありますが、飛び込んでたまたまゲットできたのは運が良かっただけで、継続性はありません。継続して、相手(不動産屋)から物件情報が送られてくる状態を作りたいです。

 

あくまで私のやり方なので、もっと効率良い取得をされている方もいるでしょう。そしたら、教えてください。即パクります。笑

 

PDCAの目標を物件取得にするのではなく、目標は「内内物件情報が勝手に手元に来ること」。そしたら勝手に買えるようになります。マネーが足りないくらい物件情報きます。

 

すっげー偉そうなことを書いていますが!笑

しげお@の買う物件なんていらねー!って人もいるでしょうww

このやり方は、築古に限らずアパマンでも通用します。

 

・さいごに

少し長くなりましたが、お読みいただき有難うございます。地元不動産屋〜と書きましたが大手と人間関係作ることも重要です。(大手からも私はアパート買ってます。1棟物になると中堅~大手の方がやはり情報量が違うかと)

 

“物件を買うことができない悩み”は、皆が今抱えていると思います。今年こそは!と意気込んでいても、もう6月です。

 

今の市場で物件を買うことができている方は、何か違うことをしているはず。本人はトクベツと思っていなくても、他人から見たらトクベツな何かをしているかもしれません。

 

買い方だけでなく、

下準備とか、日頃の行いとか、ルーティンとか、是非手法をコメント欄で教えてください!

自慢的なのでも歓迎です!😂

 

みんなでパクりましょう!!

コメンテーターの皆様、よろしくお願いします!(私が1番パクりたいw