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【実践大家コラム】レオパレスプロジェクト 購入直後のサブリース料減額

プレミアムな男 大津

大津社長

2022.6.15

54

本コラムは、実践大家コラムニストが執筆したコラムです。
文章、写真、画像、イラストおよびデータ等、執筆者の責任において作成されています。

前回の反省

前回のコラム「祝約400本 過去を振り返る」では、約400コラムに到達したことを報告しました。

多数のコラムのBANを食らいながらも、アカウント消去までは至らず生き残ってコラムを続けられていることに感謝です。

 

私も有料な「プレミアムな侍」として頑張りたいと思います! 

 

これ以上書くと危ないので本題に入ります。

 

レオパレスの続きに戻りたいと思います。

先月レオパレスでいきなりサブリース料を減額されたことを紹介しましたが、その後について紹介したいと思います。

まず改めですが、レオパレスプロジェクトの概要を紹介します。レオパレスの概要を報告したいと思います。

 

 

レオパレスプロジェクトについて

滋賀県某所のレオパレスを24室を昨年購入しました。

レオパレスのサブリース付、入居は1室のみ、界壁未補修という厳しい状況です。

これを再販用のプロジェクト融資で購入しております。

 

やるべきこととしては、以下です。

①サブリースを外す。

レオパレスのサブリースがついているとなると、経営不安なレオパレスなので融資が付きにくい・今後の家賃下落を敬遠されるなどのデメリットで嫌がられます汗

 

②レオパレス感を消す

外壁塗装し、名前を変え、新しいアパートとして再生します。

 

③界壁補修工事

建築基準法的に問題がある界壁補修を対応します。

違法物件は融資が苦戦します。

 

④満室

空室が多いと埋まらないですので、満室にします。

当時は入居が1室ですが、売主が界壁工事が完了しない限り新規入居は認めないという方針で入居付けが出来なかったようです。

 

サブリース料の減額&裁判検討

なんと購入後1か月で大事件が起きました。

サブリース料のいきなりの減額です。

レオパレスからの初月の振込から減額されてました💦

なんと約30%の減額で致命的です。

確認したところ、売主の宅建業者には下げる旨を通知していたようです。

それで利回りが下がると売りにくくなるので慌てて売りに出したというのが事情なようです。

やたら決済を急いでいましたので、めちゃくちゃ警戒していましたが理由がわかりました。

これは騙された訴えてやる!

というのが以前コラムの流れです。

 

裁判するのか

弁護士に相談したところ、売主に意図的にサブリース料の引き下げを隠したという理由で代金減額請求が通る可能性があることを確認しました。

結構勝てる可能性が高いとのことです。

メディアにも出演している美人弁護士なので、大丈夫だと思います。

取れる額としては、マックス物件価格の30%(収益還元価格=利回り下落分ですが、そこはさすがに厳しく、収益還元評価が下がった分で物件価格がいくら棄損したのかが焦点になるとのことです。

ただ、マックスで数千万行きますので、やる価値はあるかなと思います。

 

私の個人的な意見ですが、人気YouTube番組などに出演している業者はすべでの業種において信頼度が抜群に高いのですw

内容証明を送り訴訟手続きをしようかなと画策していましたが、別の動きもしていました。

 

レオパレスとの交渉です。

そもそもサブリース料を一方的に減額するのは違法ではないのか、賃料に納得できないならサブリースを解約してほしい(というか早くサブリース解約して売却したいのが本音)と伝えていました。

個人的な予想としては、現在24戸中1室という壊滅的な入居状況ですので、解約に応じて、減額されたので解約したため、損害が生じたというロジックで裁判しようかなとか考えていましたが、結論が異なりました。

 

なんと解約は困るので、サブリース料を減額を辞めます、減額した分は返金しますので、継続してくださいと言い出しました!

逆にびっくりで私が困りますwww

仕方なく減額するので、解約するというロジックにしたかったのですが汗

 

そのため、レオパレスがあっさり折れたので、サブリース料を減額は免れましたが、解約ができないという新たな問題を抱え込んでしまいました💦

 

まとめ

レオパレスは今期黒字転換しましたが、オーナーへのサブリース料を減額が一番の要因かと思います。

いきなり振込賃料を減らすなど強引な手法で減額を迫り、そのまま文句を言わずに同意してしまっているオーナーも多いのかなと感じました。

 

しかし、私の目的はサブリース料を減額をなんとかするのではなく、サブリースを解約し、自分で埋めて満室にすることです。

サブリース解約は先方からはまさかの拒否されるという事態で、大ピンチです。

また次回以降で進捗を報告したいと思います。

 

もしかしたら、プレミアムな方限定にするかもです笑

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