おはようございます。

しげお＠です。

 

去年から築古物件ばかり買っています。感想を本音で書いていきます。

 

・安い、お財布にやさしい。

最近私が買った戸建は、70万円、100万円、隣地３倍（購入予定）です。購入にかかる諸費用（仲介手数料、登記費用、印紙代、取得税、火災保険）を含めても総500万円に達しません。

安いからお財布ダメージが少ないです。たまに精神的ダメージを負う戸建がありますが、安く買っているので仕方ないと諦めることができます。

 

500万円の自己資金だとアパートを買う事は難しいけれど、戸建なら複数買えてしまうのです。「融資がぁ～～」と言う方は、築古戸建の世界に足を踏み入れるのもお勧めです。ハマリマス。※自己責任😢

 

・利回りがオカシイ

一般的に区分マンションやアパートで実利回り10％いけば上出来だと思います。今の不動産市場だと実利回り8％でも素晴らしい方だと思います。

エリアによりますが戸建で利回り10％は低い方で、20％、30％、40％とオカシイ数字になります。利回り30％だと約４年間保有で無敵モードです。

我が家の学費は、賃貸収入+売却益でカバーします。とりあえず今持っている築古の賃料貯金+タイミングをみて売却すれば、子供らの大学までの学費は何とかなりそうです。

 

・再生は面倒だけど、やることは一緒

築古再生はエネルギーが必要と思われがちですが、意外とそうでもなくて全アウトソーシングで大丈夫です。

 

①電気、水道の開栓手続きをする。

②リフォーム屋に現地をみて貰い必要な箇所を確認

③プロパンガスなら、ガス会社の選定

④リフォーム実施

⑤リフォーム完了にあわせて仲介会社に告知

⑥賃貸募集・客付け・フィニッシュ

 

②に時間を取られますが、見積もりで「やる（必要）」「やらない（今は必要でない）」を決めるだけです。あとはお金のハナシ。

実際、私は１日１５分位しか築古のことは考えません。

 

・賃貸した後は割と手がかからない

今貸している戸建は借主から何も連絡が無いです。ひたすら家賃が入る。２年経過したら勝手に更新料が入る。

２年前に妻名義で購入した戸建は利回り２５％なので、もう半分回収。借主から更新時に「長く住ませて頂きます！」とコメントを頂いているので、一組の借主で投資金額全回収です。

 

既に売却した物件ですが、借主が神経質だったり、虚言癖があると辛いです。これは入居申込書の”字”をみたり、仲介会社から人柄をヒヤリングして防ぐしかありません。個人的には、引っ越し頻度が頻繁な方（免許証の裏とか確認）は要注意です。

 

・売却する時を考えてワクワクする

売却は全戦全勝です。（といっても売却経験浅いですが)

売却価格が購入時の２倍以上になることがあり、今所有している戸建らもコレに該当します。最も大化けする物件は、購入金額の４倍を想定しています。単価が低いので倍率も高くなりますが、たった数百万で買ったモノがこれだけ化けてくれると嬉しいです。

 

アパートを１棟で買うと売ったらゼロになりますが、戸建は戸数分散しているので必要に応じて売却ができるというメリットがあります。

 

・レバかけていないという気持ち

不動産投資の醍醐味であるレバ活用ができていないので、属性を活かしていない手法になります。コレを考えると戸建なんて買わずに貯金して属性を活かしてレバ効かせたい！と思ったり。

良い、悪いの話はさておき、無借金というのは気楽です。

 

・詰まる可能性がある

インカムだけみると将来詰まる可能性があります。築年数が古いため、売りたいときに換金できるように出口はしっかり考えないと詰まります。保有をするにしても建物の傷み具合の判断がつかない場合は、予想を超える修繕費がかかります。

 

投資金額が少額だからお勧めという営業トークがありますが、投資予算が少額な場合は気をつけて下さい。多少余裕を持っておく（無いならリフォーム代は融資を受けて手元資金は残しておく等）、でないと修繕が終わらず貸し出せない状態になるかもしれません。

 

築古投資をする場合、他の種類（アパマン、区分）の投資よりも事前準備量が多くなければ危ないと思います。本を読む、動画を見る、セミナーに行く、様々なコラムを見る、知識量が直で結びつきます。

 

・最後に

隣地戸建の購入が決まりました。

獣道戸建のリフォームは完成していません。

空き家ばかり増えていきます😢😂

年内は再生に力を注ぎ、もう物件は買わないぞ！と思う今日この頃。再生が完了したら、次は戸建ではなくアパート目指します。

 

楽待有料サービスが始まりますね。

色々なコメントが書かれてますが、実践コラムは無料なので有料サービスに負けないような記事を書けるように頑張ります。

引き続きよろしくお願いします🙇🙇※有料コンテンツに私の顔があったねw