実は最近めちゃくちゃ相談されるんですよ
うちの社員から

「売ったほうが良いですか」
とか
「買ったほうがいいですか」

とか。身の回りに投資家はいないんで、実需の方ですね
だいたいマンションです

不動産詳しいと思われていますから…
いやまぁ実需マンションはそこまで詳しくないですけどね

■売りについて

買った値段と今の値段と
いろいろみてあげています

なるほど…
まぁ全員だいぶ含み益があります
大体10年ぐらいは住んでいる人達なので

私も先読みのプロじゃないんで不用意に「もう天井」だとか「まだ上がる」とは無責任に言えません

ただ、

「え、こんな物件がこんなに上がってるの?」

というのもありまして、
立地もそれほど良くない(駅徒歩15分とか)もの、とか、本当何の競争力もない平凡なものとか

普段は都心とその周辺の割と高いエリアの駅近しかウォッチしていないので結構衝撃でした

私の意見としては、
全体がめちゃくちゃ上がる時は、どれもこれもある程度は釣られて上がるものの、需要が細ってきた場合には、相対的に人気が薄いものは値崩れするものと考えています

よって、

「これは勝負できる物件」
じゃないものは、今高くて、大きなキャッシュをGETできるのであれば売り抜けたほうが良いのでは?

と思い至りました
とはいえ、「売ったらどこに住むねん」問題は残ります、一旦は再投資できなければ賃貸にならざるをえないかもしれません

それを考えると、3,000万円~4,000万円は売ってキャッシュが戻ってくる位でなければ決断はしにくいですね
※買いが5,000万でフルローン、現在価格7,000万円で、残債が3,500万円なら、差し引き3,500万円、みたいな人です(諸経費省略)。結構こういう人いる

まぁそんな話をしています

■買いについて

マンション、今はどこも高いです

私は投資家ですので、どうしても計算してしまいます
キャッシュフロー改善率…を見ています

(キャッシュフロー改善率)={(返済額)+(固都税)+(管理費・修繕積立金)}÷(借りた場合の家賃額)

実需の人達だって、

「今家賃が○○万円のところ、買ったら○○万円になるから得だ!」

とか考えるわけですよ
だから、該当物件において賃貸で借りた場合と比較した場合のキャッシュフロー改善率で、お得度が決まってくると思うのです
もちろん実需にだってコンクリート貯金的な発想はあると思いますけど、足元の話が最大論点だと思うのですね

最近はマンションはどこも高いですから、
油断すると平気で100%超えていきます
(だいたい我々で言う表面利回りが3.5%前後を境にして100%超えます。住宅ローン金利・35年)

50%とか60%、せいぜい70%

かなと思っています、買えるとしたら

※住宅ローン勢の1億円以内ぐらいのサラリーマンが買うマンションを想定していますよ!

まぁでもなんかそういう数値とかデータとか分析的な話ばかりすると、目からウロコ的なようで、意外と実需勢って違う力学で動いているんだなーて思わされました。私は人生不動産なので、そういう感覚がもうなくなりましたので…