a0003_001866 こんにちは、城南4区大家のチドリンです。

 前回のコラムでは、サラリーマン人生が大変でも頑張っているという内容を書いていたら、長くなってしまったので、本題の不動産に関することが書けず、失礼しました。

 今回は、しっかりと、8月に購入した目黒区アパ-トの特徴である借地権のメリット・デメリットについて書いていきます。

 

借地権の基礎知識

■借地権は、建物の所有を目的としている権利のことで、地上権と賃借権があります。

 (例)建物所有が前提なので、目黒区アパートの空き地部分を入居者専用の駐車場にすることはOKですが、 アパートに関係ないコインパーキングはNGとなります。

■借地権の種類

・地上権: 登記することができ、土地上の建物を自由に売却、転貸することができます。

 (例)一般的に借地権の区分マンションは、地上権なので自由に売買できます。

・賃借権: 売却・転貸には、地主の承諾が必要になります。

 (例)一般的に借地権付一戸建てなどは、賃借権なので自由に売買できず、地主の承諾が必要です。

■法律の種類

・旧法(平成4年前)  特徴としては、借地権者(借主)に有利です。

・新法(平成4年以降) 特徴としては、底地所有者(地主)に有利です。

 

借地権のメリット

・旧法借地権の場合、借主はしっかり法律に守られているので、半永久的に住み続けることができます。(地主は正当な事由がない限り、借主の更新を拒絶できない)

・所有権に比べて3割程度価格が安いので、不動産購入額を低く抑えられます。

・所有権は地主にあるので、借地権を取得しても、土地の取得税は発生しません。また、登記費用も発生しないので、不動産購入時の諸費用を低く抑えられます。

・土地の固定資産税・都市計画税の負担がありません。固定資産税・都市計画税の納税義務者は地主にあります。

・見た目は、所有権の物件と何も変わりません。

・もともと、立地の良い場所にあることが多いです。

 

借地権のデメリット

・自分の土地ではありません。 (借地と底地を合わせて所有権)

・地代の負担があります。一般的に固定資産税の3倍程度かかります。

・更新時には更新料が必要となります。(更地価格の約4%~6%)

・建替え、譲渡(売却)等の際には、地主の承諾が必要となります。 (建替え承諾料 更地価格の約4%~6%) (譲渡承諾料 譲渡価格の約1割)

・担保評価が低く、借入しづらいです。借地権への融資を取り扱わない金融機関も多いです。

・借地権は第三者に売却しづらいです。

・地主さんとの人間関係に少し気を遣います。

 

借地物件を購入してみようと思った理由は

地代や更新料などのデメリットはありますが、借主有利な旧法借地物件を購入すれば、メリットの方が上回ると判断しました。

・不動産購入時の初期費用が安い

 1棟目のアパート購入で、ほとんどの自己資金を使ってしまった私にとっては、2棟目を購入する際にネックとなる自己資金不足を解消できるので、借地物件はとても魅力と感じました。

・キャッシュフローが出やすい

 都内の所有権物件であれば、だいたい7%程度で売りに出されていますが、借地物件は表面利回りが10%以上で売りに出されていることが多く、3%以上の差が生じます。この3%分を貯金していれば、短期間で次の物件購入の頭金になると思いました。

 

 次回は、不動産会社から紹介された3つの借地物件を取り上げ、現地調査したときの感想や、キャッシュフロー判断などを掲載したいと思います。どうそ、お楽しみに。