前回の反省

前回のコラム「新入社員を220万円戸建塾@集団訴訟中の個別面談をさせてみた」では、弊社のすばらしい新入社員研修として、個別面談に突撃させたことを紹介しました。

教育に投資するホワイト企業を目指す弊社としては、彼にはさらなる突撃をさせたいところです。

 

では本題に入ります。サブリースが悪いといわれがちです。

私はレオパレスとのサブリースを解約しましたが、ある程度のレベルの大家さんになるとサブリース物件⁼解約した方が得というイメージを持たれていることが多いです。

しかし、条件次第で悪くないケースも多い&サブリース物件はねらい目の物件も多いという気がします。

私の個人的な見解を紹介したいと思います。

 

サブリースとは

まずサブリースを知らない人向けに簡単に説明したいと思います。

不動産会社がオーナーから一括でアパート丸ごとを借り上げて、オーナーに家賃を払い、転貸で入居付けをしてます。

入居者からもらえる家賃>オーナーに払う家賃となり、その差額が不動産会社の利益となります。

一般的に満室想定家賃の8割前後がサブリースの相場といわれています。

新築アパートメーカーでは、小西建託、刀剣コーポレーション、オレパレスなど(全部仮名)などが賃貸経営に自信がない地主を説得してアパートを建築させるときに、サブリースがあるので安心ですよとセールストークに使っていることが多いです。

また都心のワンルームマンションでも素人のサラリーマンオーナーに借り上げるので安心ですので購入してくださいというのに使われています。

そういえば、あのかぼちゃの馬車もサブリースです。

基本的サブリースは情弱なかもに割高な物件を買わせるために使われています。

 

サブリース物件がねらい目だと思う理由

私は結構サブリース物件はねらい目な物件が多く掘り出し物が出やすいと感じています。

理由は利回りです。

サブリースではない物件の利回りの利回りとは性質が異なるからです。

 

・一般物件

賃料収入÷物件価格⁼利回り 

ここから管理費・空室損・AD・ゴミ・インターネット・共用部電気・水道料金など経費が掛かります。

 

・サブリースの場合

サブリース収入÷物件価格⁼利回り

管理費・空室損・AD・ハウスクリーニング・共用部関連費(ゴミ・ネット・電気・水道料金・清掃費)などは契約にもよりますが、サブリース会社が差し引いて、オーナーへ賃料を払っています。

 

上記の通り、同じ利回りでも性質が全然違います。

したがって、楽待などポータルサイトでは物件詳細をみないと利回りとか築年数しか表示されませんので、利回りが低いので見逃しがちですが、よくよく見ると美味しい物件はたまにあるなと感じます。

まあそれでもすぐなくなりますが、利回りの性質が違うという認識は必要かなと思います。

 

サブリースは損なのか

購入前考えることとしては、サブリース解除された場合の相場賃料です。

相場より高いサブリース料となっている場合は減額リスクが極めて高いので危険です。

ただそうではないときは、解除しない方がいいです。。

また基本的に条件次第で解約するか継続を考えるべきですが、数字以外の要素でで解除すべきなのか売却です。

サブリース物件は表面的に利回りが低く見える&減額されるなどイメージが悪く早く解約すべきです。また特に区分はサブリースがあるとめちゃくちゃ売りにくい(業者が自社のサブリースなどを付けて売りたいため)。

なお私がレオパレスとのサブリースを解約した一番の理由は売却です。

プロジェクト融資ではなく、長期保有で購入していたら、賃料や条件などを考えても継続したかったです。無理に解約する必要性はなかったです。

 

ではサブリース物件で解約するか継続するかの条件を私なりに分析したいと思います。

 

現在相場賃料×想定入居率-AD-ハウスクリーニング-共用部関連費(ゴミ・ネット・電気・水道料金・清掃費)-賃貸管理費

>サブリース賃料

となるかがまずベースとなります。上記の場合は解約で進めたいところです。

また自主管理の場合、賃貸管理費が掛からないなどがありまずが、手間はかかるので、その分も考慮すべきかとは思います。

 

上記では、ADとハウスクリーニング費用は計算しにくいと思いますが、想定されるAD・ハウスクリーニングを平均入居期間で割れば計算できます。

例 

AD2かけ月×家賃4万円・ハウスクリーニング2万円⁼1退去10万円

平均入居期間4年

とした場合、年間1部屋あたりのAD・ハウスクリーニングは計2.5万円となります。

 

まずは計算してサブリース解除された場合の想定が出来ると思います。

このような数値データがないと解約するしない、どう交渉するなどがしにくいです。

個人的に感じるのは、上記のような計算をせずに感覚でやっている人も多いですが、まずは数字を出してみることが大事かなと思います。

 

また空室が多くADが多いエリア・単身物件・工場派遣社員向けが多い・などの条件が重なるとサブリース継続した方がいいかなというケースがあります💦

 

まとめ

サブリース⁼NGと考える方も多い気がしていますが、なるべくフラットな目線で損得を考えるべきなのかなと思いコラムにしました。

 

実際レオパレスでサブリースを経験して感じるのははめちゃくちゃ楽なんですよね。

ぶっちゃけ何もやることはありません。

物件を所有していることすら忘れるレベルです。

個人的には、試算してみてほとんど変わらないならサブリースのままで継続でいいのではと感じています。

 

誰か私のボロ物件軍団を現在の賃料の9割でサブリースしてくれないかな期待しています!