こんばんは。最近深夜の投稿が増えているWINWIN大家です。

ふくふどうさんがコラムにて「節税派と利益計上派」を話題にされてました。それぞれ皆さんの方針があるとは思いますが、結論、私は利益計上派です。詳しく書きますと、投資初心者でギリギリで収支を回してた頃は節税派、安定期を経て拡大期は利益計上派です。

 

それを踏まえた話題も取り入れつつ、今回のテーマは

 

「２年前に断られた銀行にリベンジ」

 

です。

 

 

目次

１．アパートまとめ買い

２．企業格付けランク分け情報（四国の某銀行）

３．私の格付け情報

４．私の今後の融資条件について

５．まとめ

 

即決したミサワアパート

 

１．アパートまとめ買い

 

今月はまとめて３棟契約することになりました。

 

①以前コラムで書いた５分即決アパート

②電話で紹介されて即決したミサワアパート（初登場）

③以前勤務していた会社の元同僚が持っていたアパート（初登場）

 

②も電話で初めて紹介された時点でそのまま購入意志を伝えました。不動産業者さんは「一度見た方が・・・」と心配されてました。即決理由については長くなるので今回は割愛します。

融資先を分散する目的もあり、２年前に融資を断られた四国の某地方銀行に相談に行くことにしました。四国の銀行は基本的に収益物件には前向きです。

今回は最新の決算書を提示したらその場でOKをいただきました。

 

２．企業格付けランク分け情報

 

その銀行の審査基準や私の審査ランクなど詳細を教えて頂いたのでご紹介したいと思います。

 

企業格付けランク

法人は１～１０までランク分けをしているとのことです

 

１・・・１部上場企業レベル

２・・・上場企業優良レベル

３・・・地場大手優良レベル

４・・・中小法人レベル優良レベル

５・・・普通

６・・・注意

７～９　要注意

10・・・破綻懸念先

 

３．私の格付け情報

 

私の今期はランク４でした。中小企業の中では最高ランクということで、以前融資を断られた２年前より格段に決算内容を改善しました。

２年越しのリベンジです。

前回は売買利益は評価されなかったのですが、正式に不動産業者として登録した今回からは売買益も評価対象となったことがプラス評価として大きいそうです。

不動産業者として未登録の場合、売買益は単なるラッキーな利益とみなすため評価対象外とのことです。

 

 

ランク４の融資条件

・年内２億以内は土地建物フルローン可（築年数問わず）

・金利１．５％（築年数問わず）

・融資期間は耐用年数オーバーでも１５年。さらに長い融資期間は応相談。もちろん築浅は長期可。

・支店内決済につき、申し込みから最短２週間程度で融資実行可

 

 

4．今後の融資について

私の好きな銀行の優先順位は、金利く融資期間くスピードです。

「２億以内なら何でもありで細かいことは言いません」って雰囲気で、物件に貸すというよりは、法人に貸すという意味合いに感じました。

今回の銀行は、法人の次回決算までは２億以内はフリーパスにて融資可能ということなので、融資実行の早い当該銀行は多用することになりそうです。

また、別の銀行からは「私募債」の発行提案がありました。５期連続黒字が条件です。無担保で数千万を低金利で確保できます。

以上のような事例は、節税で利益を抑えてたら無かったことですので、個人的には

 

多くの利益を計上し税金もしっかり納めて銀行格付けを上げた方が結果的に繁栄する

 

と思う次第です。

節税か利益計上か、どちらが正解ということでもなく、自身の立ち位置や今後の投資方針によってスタイルは分かれるのではないでしょうか。

 

 

５．まとめ

不動産業者として登録すると、売買益も評価対象となる

私募債は５期連続黒字が最低条件

利益を計上して銀行格付けを上げた方が融資利用での拡大派には有利

 

 

なんて書きながら、節税派になったら理由とともにまた報告します。

ではでは。

 

 

追伸

ご存じの方は多いと思いますが、決算書の役員借入金は「長期借入金」で計上しましょう。「短期借入金」は１年以内に返済する必要がある流動負債とみなされます。

 

短期借入金＝流動負債

長期借入金＝固定負債　

 

流動負債が増えると銀行の格付けにマイナスです。

税理士さんにはこちらから主張しないと役員借入金は「短期」として処理されることが多いです。税理士さんが配慮してくれないということではなく、融資を有利に進めたいこちら側の希望（願望？）として平身低頭にお願いしましょう。