おはようございます。

しげお@です。

 

今月、戸建て投資セミナーを数回受けてます☺

参加すると面白いセミナーが多くて、新たな視点で考えられたり、良いことばかりです!!身元を隠して参加しています。(っていうほどの者でもありませんがw

 

・月会費 数万円で得られる知識

たった数万円で、ノウハウや他の仲間との情報交換ができるのは良いと思います。優良情報はタダなわけないし、その得た情報で何十万、何百万と得をするなら目先の数万円は必要経費です。

筋トレだって、美容だって、何かしらを得るためにお金はかかります。

 

セミナーや大家の会は、積み上げられた過去の事例があります。主催者の経験値をもとにこの物件はどうだった、どのくらいの賃料で決まった、と現場を知ることができます。

私もどこかに参加したくなりました😊

 

・選ぶ物件について

この点はネガな意見です。

どこのセミナーも選ぶ物件のエリアが、え?どこ?って場所でした。東京といっても名ばかり。関東でも奥地で聞いたこともないようなエリアでした。利回りを上げるためには仕方のないことかもしれません。

 

セミナー内で、路線価をもとに土地値・積算価格という表現をしていて、「このエリアで、この土地値を語って、売れるの・・・?」と思う数字の盛り方をしてました。←これは注意

地方や田舎エリアでは路線価や固定資産税評価額が通用しない場合があるので注意です。

※土地値といってもそれは更地価格で、建物があったら、土地値から解体費用、滅失登記、測量費用を差し引いて考えないとマイナスになることがあります。

 

不動産業界勤務等を経てセミナー講師をしている人の方が、積算や土地値・取得物件についての説得力がありました。(あくまで私の感想

 

・利回りの表現について

物件価格に対しての表面利回りを話される方が多かったです。

リフォーム、諸経費、取得税とか全部含めての利回りでは?と思いました。

表面利回りは架空ですから、実際の利回りで考えないといけません。固定資産税だってかかる、利回りに反映されない個々の所得税、住民税もかかる、、。不動産投資は意外とコストがかかります。

 

セミナー参加される方は、表面ではなく、実際の利回りを理解してください。表面だけ上げるなら難易度は高くありません。経費を削り、実質利回りを上げることに苦労するのです。

 

・出口戦略について

戸建て投資は向き不向きがあります。

不向きだった時に、すぐ脱出できるように出口については考えましょう。思っていた通り、セミナー内では出口についての説明が少なかったです。

 

説明をしていても、購入価格→売却価格と途中の経費(リフォーム代やその他諸経費)を省略していました。

例えば、減価償却を増やすために土地建物の価格按分で建物比率を大きくすると売却時に減価償却によって原価が小さくなっていて、結構な譲渡税がかかってきますとか、税務的なことはほぼ触れていませんでした。

 

・さいごに

チームでやるって楽しいですよね😊

 

孤独だと気持ちが折れる時があります。

一人で始めるより、多少お金を払ってた方が成長速度早いし、自分の視野が広がります。予想以上にすぐ羽ばたけるかもしれません^_^!

 

セミナーをもとに自分で分析したり、違う視点で考えたり。これだけ情報量の多い社会です。今はすごいチャンスだと思います(^^)

 

子供の学習塾代を考えたら、コンサルや大家の会はまだ優しい価格ですね。(職場で子供の受験前の学習塾代を聞いて怯えています・・・。)