気になった物件

こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。

最近は購入する物件を見つけるのが難しい相場になった気がしますが、それでも諦めずに物件探しを続けています。そんな中ですが、ちょっと気になる物件があったので見に行ってきました。

 

■物件スペック

価格:6000万円くらい
表面利回り:8%
現況:満室
築年数:10年台
土地面積:60坪
道路付け:公道(4m)沿いの整形地
立地:まぁまぁ強い駅だけど少し遠い
  (路線価だと㎡単価15万円のエリア)

こんな感じの物件です。

路線価で計算した土地値が3千万円ですが、このあたりだと路線価の1.8倍~2倍くらいが実勢価格になっているのでエンドでの土地値に近い金額となっています。しかも、築年数も10年台と低めです。私の所有物件も築年数が30年台ばかりになってきたので低めの築年数は魅力的です。

建物の状態が良いことや、築年数が低めであることを考慮すると、今の相場の中では悪くない条件に見えます。建物の価値をいくらで見積もるかですが、建物に1000万円くらいの価値をみるなら残りが土地部分となります。そうなると土地部分が5000万円で、これくらいなら土地の価値が高いエリアなので悪くないです。私としては少し表面利回りが低いですが、このエリアでは高いほうかもしれません。いろいろと総合するとアリだと思うので見に行ったわけです。

 

デメリットも…

ただ、この物件には大きなデメリットがありました。まぁ、当然です。そうじゃないと、気になるスペックで出てくることなんて滅多に無いですからね。

そのデメリットとは建蔽率オーバーです。ほんのちょっとの超過ですが、ダメなものはダメですからね・・・。建築後、相続などで土地を分割したときに既存不適格になってしまったようです。これだけで一気に売却しづらくなるからもったいないですよね。

 

今回の物件も6000万円とロットもそれなりに大きいです。銀行が融資をつけてくれない建蔽率オーバーなので売りづらくて相場よりも価格を下げているのでしょう。目につく物件にはデメリットがあるのは当然です。

これが2000万円くらいのロットなら現金でサッと買われていくので価格もそんなに下がらないのでしょうが、ロットがある程度大きい物件だと売りづらいので割安になってくるものも出てくるんでしょうね。

 

自分が融資をなんとかできるなら、こんな物件も悪くないと思っていました。ライバルが少ないのは良いことです。私の状況なら何通りかの方法で融資をつけられる目途もあったので問題ないかな?と思っていました。

通常の金融機関は建蔽率オーバーの時点で融資はNGですが、付き合いのあるところだと検討はしてくれます。以前に相談した時も、検討はしてくれるとのことでした。また、どうしてもダメなら法人の運用資金の融資として何千万円か借りて残りを現金で購入することも可能です。あとは、私は利用したことが無いので分かっていませんが、金利が高い非銀行系のところに持ち込めば融資は通ることもある仲介会社さんが言っていました。

ある程度、長い間つきあってきた金融機関があると通常ではやらない対応も考えてくれるようになってきます。こういうのも長く続けるメリットなんでしょうね。

 

結局は

そんな感じで見に行く前はいろいろと妄想しているわけですが、見に行ったら結局買いませんでした。だいたい、そんなものですよね(笑)

 

私の嫌いな高圧線が物件の近くにあったのでNGです。何百メートルか先に鉄塔が見えるくらいなのですが、高圧線が体に与える影響などもあるんじゃないか? そのうち、そんなニュースが出たら物件の価値が下がりそう・・・とか思っているので高圧線が見える物件は嫌いです。これがなくても、少し値引き交渉をして何百万円か下げてもらおうと思っていたので、そもそも買えなかったかもしれませんが。

 

ただ、高圧線を気にしない方で融資をなんとかできる方なら検討する価値はあるかな?という感じでした。ただ、融資を何とかすると言っても既存不適格の物件はデメリットも多いです。自分が売却する時は大変だし、持ちきる戦略でないなら嫌でしょうね。

今回の物件は立地が抜群とは言えないくらいですし、長期間をかけて手に入れたい土地だと思えないなら魅力も少ないのかもしれません。私も少し値引きが通ったら買っても良いかもな?という感じで見に行ったので。

 

それでも、今のような相場が高騰している中だとこんな感じのデメリットがある物件も悪くないと思いました。自分が手に入れたい土地だったら、ずっと持ちきって何十年かしたら建替えるつもりでいれば土地を安く手に入れた気になれる物件だと思います。

 

以上、ちょっと気になった物件でした。今日も最後までお付き合い頂き、ありがとうございました。