こんにちは!地主の婿養子大家です!

 

倒産防止共済

       と

 大規模修繕

 

法人経営をしているとほぼ必ずお世話になるであろう倒産防止共済。

そして、

大家をしていると必ず考えなければいけない大規模修繕工事。

今日は、

倒産防止共済が満期を迎えて解約し、大規模修繕を実施する物件を保有しているメイン法人の計画について共有しようと思います。

 

構成は、

1.倒産防止共済とは?

2.大規模修繕計画

3.税務上の取り扱い

4.私の実施する手法

5.豆知識

以上で書いて参ります。

1.倒産防止共済とは?

婿ペディアによると、

正式名称は中小企業倒産防止共済、別名、経営セーフティ共済と言います。

加入条件や特徴などは『中小企業基盤整備機構』のホームぺージでご確認下さい。

掛け金は、5,000~200,000万円で5,000円単位で設定できたと思います。

積立総額の上限は、800万円までになります。

倒産防止共済のメリットは大きく分けて2つあります。

①掛け金は全額経費計上出来る点

②無担保で一時貸付金を利用できる

ことになります。

 

ただ、凄く便利な制度ではありますが、デメリットと言うか注意点もいくつかあります。

デメリット

①解約時期(元本割れのリスク)

解約は任意で可能ですが、解約手当金は、納付期間が40ヶ月未満だと元本割れします。返戻率は機構のホームページ等で確認して欲しいですが、最も注意すべき点は、

12ヶ月未満で解約すると0%となるため要注意

という点でしょうか。

これを知らないと、1年後に資金を利用する予定があって、節税の為に共済に掛け金MAXで納付していて、いざ解約しようとしたら解約すると0円になってしまうから解約出来ない!!泣

なんて事になりかねませんよね。各々の返戻率は念のため把握した上で、あくまでも掛け損とならない資金計画を立てたいところです。

 

②解約返戻金の課税リスク

共済掛金は、払込時には全額損金扱い出来て節税メリットを感じますが、

実際のところは、

税金を納める時期を調整できる

というのが正確なメリットであり、

解約時の返戻金には、課税所得に該当します。

特に注意する点としては、上の①で挙げた解約時期によって返戻率が異なり、

例え、掛け金総額よりも返戻金が少なくなったとしても返戻金の金額に合わせて課税されます。

 

③貸付金の10%が掛金から控除

私は共済からの貸付金を考える事はまずないので気にしていませんが、中には考えた事がある人もいるかも知れませんので念のため。

貸し付け自体は無利息となっていますが、実際は掛け金から貸付金の10%が控除される為、実質、利息を前払いしているようなもので、

資金調達を時間を買う行為

と考えた場合、利息の先払いはむしろ悪手と考えることも出来るかも知れませんね。

 

最後に順序は逆みたいになりますが、この共済制度の目的は、中小企業の連鎖倒産の防止の為であり、その為に一時貸付制度もあるのですが、取引先の倒産が無くても任意で貸し付け制度が利用できるものになってはいますね。

2.大規模修繕計画

この倒産防止共済制度を利用して大規模修繕の積立を実践してきたので、その内容を実践大家コラムらしく共有しようと思います。

我々が保有することになる多くの収益物件の

大規模修繕サイクル

をご存知でしょうか。

 

あくまでも経験からの独断と偏見で下記にまとめます。あくまでも国交省のガイドラインとは別に実体験をもとに記している為、仕様材の特徴は無視し、一般的なアパート、マンションとして考えています。

・鉄部塗装:7~12年程度

・外壁塗装:10~15年程度

・コーキング:10~15年程度

・屋上防水:10~25年程度

・給水管更新:25~30年程度

・配水管更新:30~40年程度

・エレベータ更新:20~30年程度

 

私は倒産防止共済は毎月20万円積み立てていますが、これらのサイクルを漠然と位置づけして、上記、倒産防止共済の掛け金が解約時に満額返戻となる40か月の時期以内に満額800万円の使い道を計画して積立をするのがベストかなと考えて積立をしてきました。

法人の初期には特に節税対策の問題よりも、個人への資産分配のやりすぎから法人のキャッシュレス問題があったので、倒産防止共済をやる余裕はなく、ただ、メイン物件の大規模修繕の時期と掛け金満額の時期がほぼ同時になるようにだけ考えていました。

3.税務上の取り扱い

上の話と被りますが、共済の解約返戻金は課税所得になるので、こうやって大規模修繕費用と相殺する形が一般的と言えると思います。

そして、事前に大規模修繕の見積もりを取得しておき、先月末で40か月が経過し800万円が貯まりましたので、早速、

①大規模修繕の再見積もり

②発注手続き

③共済の解約

④共済の再加入の準備

をやりました。

 

共済解約返戻金800万円

大規模修繕費用935万円

これを相殺することで課税所得はゼロとなり、普通に経費として135万円が計上される予定です。(修繕の内容によっては資産計上すべきものもあるので注意が必要で税理士に相談なりが必要

今回の大規模修繕内容は、

①屋上防水

②外壁塗装

になります。

4.私の実施する手法

あくまでも私のやり方に過ぎませんが、本件において、私は大規模修繕費用は金融機関から借入を行う予定です。

勿論、別枠で売却物件を整えてもいて、実際に売却する事でキャッシュも大幅に取得出来てもいるので、現金で一括支払いも可能ですが手元資金を厚くしておく意味で借入を選択する事は、長い賃貸経営戦略の中では悪い考えてではないという結論に私は至りました。

こう言い方をするのは、

昔は私も借金が嫌い(怖い)ので極力短期返済で回したりもしましたが、個人資産を増やす目的における法人活用は、一般的な法人運営と異なる部分もあり、

節税対策

相続対策

の観点から法人のキャッシュを個人へ上手く分配する事に注力する時期やタイミングが存在する事から、その為にも手元資金を借入で増やせるのは悪くないという意味です。

 

このやり方により、

手元には

800万円の返戻金がほぼそのまま残り、課税所得も上がらないままで済むことになります。(当たり前ですが、この借入は10年とかの短期なので月々の返済額もあるのであくまでも時間を利息払いで買うような感覚とも言えるでしょうか。。。)

5.豆知識

ちなみに、倒産防止共済を解約して返戻金が口座に入金されるのは翌々週や3週間後くらいとかになり、

大規模修繕の支払いは着手金と中間金などに分割払いすることもあるので、その支払いの時にはまだ返戻金が手元にはない場合もあるので、一旦自己資金で賄えるか、借入で対応するかの注意が必要な場合があると思います。

別に裏技でもなんでもないですが、

倒産防止共済の掛け金は前納する事も可能で、

決算月に前納する事で、経費計上を前倒しする事が出来たりもします。

あくまで240万円を上限とした経費計上による節税対策ですが、税率30%で60万円以上の税金を繰り延べる事が出来る意味もあります。

 

共済を始めるタイミングは、

全額解約するタイミング

      と

全額前納するタイミング

を掛け合わせるとより効率的と言えるかも知れませんね。

 

大家歴15年以上を経過し、それでも初めて倒産防止共済を利用した大規模修繕と借入スキームは初経験となるので、読者の皆さんに共有したいと思ってコラムにしてみました。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

いつか読者のお役に立つ情報となれば幸いです。m(__)m