こんばんは！地主の婿養子大家です！

 

入札案件

皆さんは、入札案件に参加された事はありますでしょうか。

私はもう15年以上買いまくってますが、入札案件に札を入れた事は今まで一度もありませんでした。

理由は、単純で、

相対取引の方が

確率性

収益性

に優れた買い物が出来ると思っていたからです。

 

実際、競売などでも今は高値が付く事が多いと言われて久しく、

労力自体が無駄

だと思ってしまう部分の大いにあります。汗

 

そんなイメージの強い入札案件ですが、昔から良い物件で売りに出たら欲しいなと思っていた物件情報だったので、

先入観は捨て

応札する事にしました。

 

何事も行動しなければ買えないわけだし、入札する事自体は、時間と労力はかかるけど、

無駄ではない

とも思うので。。。

 

本件は、数字については大きめの物件なので読者の方には参考にならない部分もあると思いますが、中には参考になるケースもあるし、一般入札案件に参加する機会はこれからもどんな物件でも可能性はあると思うので、ありのまま記していきたいと思います、。

 

構成は、

１．情報源について

２．予想入札額について

３．いざ内覧へ！

４．入札額考察

５．結果発表！！

６．本件における反省点

以上で書いて参ります。

１．情報源について

ある日、過去に自宅を売却した時にお世話になった実需系大手仲介業者の担当者から物件紹介メールが届きました。

青字部分は反省点が残る部分で後ほど触れます。

 

＜物件スペック＞

※数字は若干着色してます

エリア　：横浜市

駅徒歩　：20分以上

土地面積：約1,200㎡

間取り　：３LDK

築年数　：約29年

構　　造：RC造

建物面積：約2,000㎡

路線価　：135,000円

資料を見て前のめりになります。昔から勝手に欲しいなあと思って見ていた物件でした。すぐに連絡をし、入札する意思を伝えました。

２．予想入札額について

担当者に確認したところ、

予想入札額は３～4億円とのこと。

ぶっちゃけ、

幅がありすぎて泣けてきます。苦笑

でも実際に入札額を考察するにあたり、この幅にも正直納得せざるを得ませんでした。。。汗

３．いざ内覧へ！

仲介会社と管理会社とかで内覧するのかと思いきや、売主の担当者が立会うとのことで、日頃、ラフな格好しかしない私ですが、

渾身の正装

で内覧へ赴きました。

内覧のあと、rin5さんと会ったのですが、私の正装を見て吹き出してました。笑

どんな格好だったかは想像にお任せしますが、コメント欄にて質問があった場合に限り、お応えするかも知れません！！笑

 

私の正装を見て、売主担当者は怪訝な顔をしてましたが、内覧が終わる頃にはすっかり打ち解けて、

入札者は転売業者ばかり

転売業者には売りたくない

入札金額だけじゃない

なんていう

大変貴重な情報を頂く事が出来ました！

 

入札後、優先交渉先を選定するわけですが、上記担当者の言葉を信じるのであれば、必ずしも1番高値でなくとも、許容できるくらいの金額差であれば、

可能性があるかも知れない！ヽ(^o^)丿

なんて感じさせるものでした。

 

ちなみに、内覧には、物件を紹介してくれた担当者は不在で、実は、情報源はこの大手実需仲介業者の法人部署の担当者でした。

つまり、

この時点で私の場合の商流は

売主～売り側仲介～法人部署～実需仲介担当～買主

であり、

買い側が片手かつ2社入るパターン。

 

こういった入札案件は、

・金融機関系仲介

・大手仲介の法人部署

へ情報が集まりやすく、私はそもそもそこまで入札案件に興味がなかったので、この大手仲介の法人部署へのパイプを作っていなかった点は反省点だなあと振り返ります。これが1つ目の反省点。

名刺交換し世間話し、内覧後には、

本件に限らず是非物件紹介して下さい！

とお願いをいたしました。

４．入札額考察

ここで2つ目の反省点です。

予想入札額が３～４億と幅があり、なんの参考値にもなりませんでしたが、

通常、こういった入札案件の場合、

１つの仲介会社が数社の購入希望者をグリップしている場合も多い為

それらの購入希望者の入札額は、

入札締切日までに集まる為、

担当者との仲次第では、

そこからある程度の予想金額を聞き出すことも可能

だったりするわけですが、

 

超絶悶絶残念な事に、本件仲介が抱えていた入札希望者は私一人だったのでした。。。涙

従って、なんの情報も得られません。。。

ちなみに、

内覧数は約１５件でした。汗

私意外は全て転売業者。

まだ勝機はあるはず！！

彼らは、

①売り仲介手数料満額

②買い仲介手数料満額

③見込み利益

④不動産取得税

⑤登録免許税

を踏まえた上で仕入額を決めるので、

普通に考えれば、

保有目的で購入する我々の方が高く買えるはず！

なわけですから。。。

④⑤の不動産取得税、登録免許税は、保有目的でもかかるから対等じゃないの？と考えるかも知れませんが、

恐らく、

保有目的の場合は、

保有期間がその初期投資を時間で薄めてくれる

ので、

転売目的で確実に初期投資経費として考慮しなければならない彼らよりも分があると思います。

 

ここから取得のシミュレーションに入りますが、本物件は空室が多く、相場も不明瞭な物件で恐らくシミュレーション値にも幅が出る物件でした。ここも私にとっては優位に働く感じがしていました。

私は購入時いつも

①想定最高賃料

②想定相場賃料

③想定最低賃料

の三つを算出します。

 

シミュにおいては、

③で最悪シナリオでCFを確認し、

 

金融機関へは

③を説明しつつ①で稟議を上げてもらうように誘導し、

 

実際は、

①を目標にして①と②の間ぐらいで回す

感じです。

実際のシミュレーション値は以下になります。

※規模の違いがあるのでいつもながら人によっては掛け目入れてご参考にして下さい。汗

①想定最高賃料：3,500万円程度

②想定相場賃料：3,250万円程度

③想定最低賃料：3,150万円程度

 

ザックリと32,000万円で表面利回り10％程度ですが、ここに購入時や購入後の費用を入れると投資額は36,000万円になりますので、投資利回りは最低賃料で見て8.7％程度です。

 

次に、転売業者の出口からの逆算をします。

この物件は積算が32,000万円程度になるような物件です。

販売利回り７％で約45,000万円。

利回り的には今の市況ではこれくらいに設定したいところかも知れませんが、積算割れが結構大きくなりますので、業者の販売利回りを８％と仮定しました。

販売利回り８％で約39,000万円。

これでも積算との乖離は7,000万円もあります。

①売り仲介手数料満額：1200万円

②買い仲介手数料満額：1,000万円

③見込み利益：約3,000万円

④不動産取得税：700万円

⑤登録免許税：700万円

これに更には空室修繕費と外壁修繕費まで加算すると、プラス2,000万円みる必要があります。合計すると約30,000万円が業者目標仕入れ値。

 

ここから上振れする分には前章で触れた売主担当者の言葉的に、32,000万円で札を入れれば、一声はかかると希望的観測。

 

買付額は32,000万円にしたのでした。。。

 

５．結果発表！！

その結果！！！

 

 

、

 

 

、、

 

 

、、、

 

 

かすりもしませんでした！(T_T)

 

内覧は15社程度だったのに、数社買付が増えており、内覧なし買付も数件あった事になりますが、全部で20件程の札の中、上位5位にも入れていなかった。。。涙

 

どんだけ高買いすんだよ！

そして、その業者の再販で買う人は一体どれだけ低い利回りで買うのでしょうか？泣

 

再販の際には金額的にすぐ売れるとは思えないのでおそらく市場に姿を現すと思うので、きっちり最後まで追跡するつもりです。。。

６．本件における反省点

反省点①

当該仲介の法人営業部の担当者とパイプを持たなかった点

⇒こういった案件に関わらず、私の規模的には今後、大切にしてくべき先だと感じました。

 

反省点②

当該仲介がまさかの客1組で札の金額を事前にヒントが得られなかった点

⇒日頃、情報網を広げる努力を怠っているので、情報を得られたのが上記仲介1社しかも実需店舗の担当者からの情報となってしまった。

 

反省点③

近年の高買い業者のヤバさを甘く見た点

 

リーマンショック前夜の空気漂う中、高買い業者の取る行動様式は以前強気であり、仮にショックが起きると倒れる所も出て来るのは間違いないだろうな。

な～んて感じたのでした。。。

 

やっぱり相対取引が良いですね。涙

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。m(__)m

 

入札は一日にして成らず！！

また、チャンスがあれば業者目線の勉強の為にも入札に突っ込んでいこうと思っております。