～このコラムは、３年生大家が考える見解や思考をありのままに掲載した実践コラムです～

こんにちは！私は大家です🦇

 

＜神田川に入りました！意外と流れが強いねぇ🤐＞

 

7月も終わりに近づいてます。私は2020年7月末に1棟目(戸建て)の引渡しを受けました。やっと2年経ちました💦あっという間の２年間だった気もします🤔

さて、そんな私は２年経っても相変わらず戸建てを買い続けています。当初は土地のことを全く理解せずに利回りばかり見てました。今では少しづつ知識も増え、検討の幅が広がりました。一方、物件価格は上昇するばかり、良い物件が出てくるはずもなく。。。知識が増えても良い物件を見つけられずにいます。

7棟目(戸建て)も褒められるほど良い物件ではありませんが、2年前に購入した物件と比較すると、かなり考え方が変わってきていることに気づかされます。

1棟目(戸建て)と、最近購入した7棟目(戸建て)を比較したいと思います。

1.1棟目(戸建て)の概要

この物件は戸建て投資を志し、3件目の内見で購入した物件です。何も理解せずに買ってしまいました。よく考えたら私はヤバいやつですね😨なお2棟目は次の内見で購入しました😨

そんな全く分かっていない素人が購入した物件の概要がこちらです。

【1棟目(戸建て)概要】

・エリア：千葉県北西部

・駅距離：駅徒歩18分

・土地面積：約65㎡

・建物：約65㎡(5DK)

・築年数:40年超

・駐車場：有

・接道：北側4.5ｍ(私道)、南側4.5ｍ(私道)の両面接道

・路線価：6.3万円/㎡

・物件価格：310万円

・家賃想定：5.5～6万円

・ネック：増築未登記、狭小地、築古40年超

家賃6万円、総額500万円以内、実質利回り15％を目指した物件でした。

なんとなく、素人が購入しそうなわかりやすい物件です😌

2.7棟目(戸建て)の概要

・エリア：東京都西部

・駅距離：駅徒歩20分

・土地面積：約120㎡

・建物面積：約100㎡（6DK）

・築年数：40年超

・路線価：10.5万円/㎡

・金額：800万円

・家賃想定：9万〜10万円

・駐車場：なし

・接道：公道16ｍ、接面2ｍ

・ネック：増築未登記、旗竿地、築古40年超

購入目安としては、土地：100㎡超、建物：100㎡超、家賃：10万円、総額1,000万円、利回り12～13％、路線価未満の土地。

こんな点を評価して購入しました。

3.1棟目(戸建て)、7棟目(戸建て)の比較

どうでしょうか。何が変わりましたか？

変えた点は、エリア・土地面積・建物面積・価格・家賃です。初期に購入した時よりもすべて数値は大きなもので考えております。

戸建て投資は一つ一つが小さく規模拡大に向かないと言われます。

このような高騰相場でも拡大のペースを上げたいと思った結果「高い家賃10万円クラスの物件の検討を進めることにしました。

一気に規模を拡大することは難しいですが、大きな戸建てを多数買い増せば拡大に貢献できるかなと考えてます。