～このコラムは、３年生大家が考える見解や思考をありのままに掲載した実践コラムです～

こんにちは！私は大家です🦇

＜人間ドックは、皇居を見ながら＞

先日、ガースル銀行不正融資問題に関するデモがTwitterのタイムラインに流れてきました。本件に関するコメントを見ると、デモに賛同するコメントとともに「投資は自己責任」「自分で判断したのに！」のようなコメントも目に入ってきます。

どちらの意見もよく分かりますが、自分のことではないので特に感想はありません💦

ただ、身近に嵌められた友人がいるため他人事ながら、当事者だったらどのように切り抜ければよいか？考えてみますが本当に悩ましいですね。

私の友人の場合、嵌められていることにすら気づいていません。

気づかない方が幸せなのかな？なんて考えてしまいます。

1.友人の物件

都内、築30年超、2億円超の一棟RCを○武信金でオーバーローン購入。なお表面利回り6％弱。現在、1室空きがあるものの問題なく回っている。他にもワンルームを複数保有しており自宅も含めれば、総借入額は4億程度あると言う。。。

 

 

感想としては。。。

「これ！ヤバくないかぁ？😨」

 

 

額が大きすぎて精緻に理解できなかったです。

きっかけはブローカーからの紹介で購入。最初はワンルームマンションを複数購入し、一棟RCを勧められて購入したようです。

正直、同じエリアで同じ価格を出せば同じ利回りで新築アパートすら購入できる金額です。どう考えても高値で掴まされている。売れる金額をなんとなく考えてみましたが、感覚的には8％で売れるかどうか。。。8％も厳しい気がするが。。。

8％で売却した場合、5,000万円位残割れです。さらに簿価も下ってるので、税金面でもかなり厳しい状態が想定できます。売るに売れない。

2.運営状況

運営の状況はどうなのか聞いてみました。物件に行くことはほぼない状況です。１室空きがありすでに半年以上が経過💦埋める努力もしていないし、神(管理会社)頼み。できることは管理会社に圧力をかける位。

聞いて驚いたのは、管理費がゼロとのこと。。。

購入時の条件に入っていた模様です。。。

この話を聞いたのは数か月前ですが、久しぶりにSUUMOを見たら。。。

 

 

「空き室が増えている(;´Д｀)」

 

 

本人はワンルームマンション投資の感覚で、一棟物件を運営してます。事業を行っている感覚は全くない。築30年を超えるRCを運営するスキルは、全くありません。

本人にその危機感もない。

3.今後どうする

私が勧めたことは、とにかく借入が大きすぎる。残割れしないで売れるものは売るべきと勧めました。ただ、それに対する回答は「ワンルームは老後の年金替わり」などと、自身の状況を理解していません。

私もアドバイスしましたが責任は取れません。本気で賃貸経営をやる気がない人に伝えても意味がないので、突き詰めた危険性は伝えませんでした。

4.解決策は

解決策はないでしょう。

本来は大家力を磨いて満室経営、家賃を上げて利回りを上昇させる王道経営しかありません。もしくは、マーケット上昇に期待し出口が開くこと位でしょうか。今後の修繕や税金に耐えれるとは到底思えません🤐

ただこの事実を今伝えて、彼が幸せになれる気もしないし、乗り越えられる気もしないため、知らないことが幸せだなと思いました。

融資ジャブジャブ時代に借入しギリギリ回っている人は時限爆弾を抱えてることにすら気づいてない。そんな人がたくさんいるかもしれません。

もしくは時限爆弾かも？と気づいていても、怖くて現実を見れない状態になっているかもしれません。

人は見たいものしかみない、生き物のようです。