～このコラムは、３年生大家が考える見解や思考をありのままに掲載した実践コラムです～

こんにちは！私は大家です🦇

＜アクアラインがよく見えます！ネットに掘出し物がないので、あさりを掘ることにしました😌＞

 

前回、「ボロ戸建て」を買わず「築古戸建て」を買います。とコラムに書きました。

自分で書きながら「ボロ戸建て」と「築古戸建て」の差は何だろう？と考えました💦

考えても抽象的な表現しか思いつかず。。。

戸建て投資家の方ならば、この2つの差は感覚的に分かると思います。

ただ、戸建て投資家以外からすれば、

 

 

「どっちでも、同じだろぉ😩」

 

 

という感じだと思います。

そもそも定義が曖昧な気がします。。。

せっかくなので言語化してみます<m(__)m>

 

1.「ボロ」と「築古」の違い

「ボロ」の正式名称は「ぼろ(襤褸)」です。「ぼろ」を調べてみるとこんな記載があります。

 

【ぼろ(襤褸)】

使い古して役に立たなくなった布。ぼろぎれ。つづれ。 多くは他の名詞の上に付けて 比喩的に、質が劣るもの。つぎはぎの（きたならしい）衣服。

 

では「築古」の定義はどうでしょうか。「築古」も調べてみます。

 

【築古】

建てられてから一定の年数が経過した建物の呼び方。築〇年を過ぎたものを築古と呼ぶ、という規定はないが、一般的には築30年を過ぎた頃から築古と呼ばれることが多い。

 

「なるほど！なんとなく分かりました😆」

「ボロ」と「築古」では、言葉の粒度が異なります。

「ボロ」は状態のことを示す言葉。「築古」は経過年数を示す言葉です。

 

 

「当たり前ですね( ﾟДﾟ)」

 

 

考え方は、以下のパターンになるでしょうか。

「築古」×「ボロではない」→築古戸建て

「築古」×「ボロ」→ボロ戸建て

 

この次に私が考える「築古戸建て」「ボロ戸建て」の違いについて書きます。

 

2.築古戸建てとは

「築古戸建て」は築年数の経過しているものの、役に立つもの(使用可能な建物・設備)が多い戸建てのことを指しています。

 

経験的には「表層リフォーム」＋「設備の入替え」で問題なく入居できる物件です。

 

完全なボロになるまで数年の猶予があり、ボロ直前に外壁塗装などの大規模な修繕を行えば、運営可能な物件のことを「築古戸建て」と定義しています。

3.ボロ戸建てとは

「ボロ戸建て」は修繕が放置され、修繕時期を数年経過した物件です。

例えば、雨漏りが放置され数年経過。天井だけではなく壁まで水が伝わってる状態とか。。。数年前(場合によっては10年以上)から時が止まっている物件。水や電気が使えるか不明、インフラに不安がある物件などです。

築古の劣化は「足し算」であることに対し、ボロの劣化は「掛け算」のケースが多い。

 

 

4.なぜ、ボロ戸建てになってしまうか

なぜ「ボロ戸建て」が存在するか。

当たり前ですが「人」で決まると思います。言葉を選ばずに言えば「ボロ戸建て」にしてしまう方は何かを問題を抱えてるかな？と察します。

なお、私の１棟目は「ボロ戸建て」です。

室内の至る所のガラス扉が割れてたり、部屋の外側(廊下側)から鍵がかけられる様になっていたり。。。😨

入居者が近所から聞いた所によると、元も持ち主の息子が逮捕された噂もありました。想像を絶する生活があったかなと察します。とても家を大切にするような環境ではなかったと思います。

 

私が「ボロ戸建て」を買わなくなった理由は、上記のような理由で前持ち主の物語が見隠れすることです。前持ち主は家を大切にする余裕はない。

 

だからこそ「ボロ戸建て」は安いし「築古戸建て」は若干高い。

「築古戸建て」で利回り15％以上はなかなか難しい。

「ボロ戸建て」ならば、30％以上の夢ではないかもしれませんが。。。

リスクはつきものですし、私に「ボロ戸建て」は乗りこなせない。

 

ということで、私が勝手に考える「築古戸建て」「ボロ戸建て」の定義について書かせていただきました。

 

では、また！