こんにちは。

ベトナム大家です。

 

再建築不可＆借地権物件が特集されています。

 

なお、この画面の読み込みを繰り返すと

・追加料金一切なしの賃貸管理

・投資用不動産のタイプをAI診断

・新築マンション業者のセミナー

・不動産クラウドファンディング

などがランダムで表示されるようです。

 

これらの胡散臭い業者に比べれば、

訳ありお宝物件なんて健全そのものです。

タイプ別のリスクを説明したいと思います。

 

リスクと利回りはトレードオフ

① 戸建て

600万円・家賃50000円 → 利回り10％

これをベースとして、同じぐらいの間取り

同じぐらいの家賃の物件を考えてみます。

② テラスハウス

400万円・家賃50000円 → 利回り15％

戸建てに比べたときのリスク

・隣の家と壁を共有しているため

　騒音問題が起こりやすい傾向にある

・切り離して建て替えることは困難

③ 再建築不可

300万円・家賃50000円 → 利回り20％

戸建てに比べたときのリスク

・道路が狭いので運送会社が入れない

・火事で燃えたら選択肢は駐車場一択

・融資を引いて買うことが出来ない

・別の大型物件を買おうと思ったとき

　金融機関が共担として見てくれない

④ 借地権

200万円・家賃50000円 → 利回り21％

（地代は15000円として計算）

戸建てに比べたときのリスク

・空室でも地代の支払いが発生する

・物権ではなく債権なので担保にならない

・売却時に承諾料を約10％取られる

・購入時の仲介手数料は5％だが

　売却時は価格に関わらず198000円盗られる

 

よくよく考えてみたら、借地権というのは

少ない初期費用で参入できるというだけで

特に大きなデメリットは見当たりません。

 

地主に地代の支払いは発生しますが

人様から40㎡の土地をお借りして

毎月15000円を払うのは当たり前です。

 

むしろ、ワケの分からない管理会社に

無駄で重厚長大な大規模修繕を計画されて

毎月2～3万も盗られる区分所有のほうが

よっぽどリスクが高いと考えます。

 

登録と検索へのリクエスト

借地権がどうとかよりも、一番大切なのは

再建築不可の物件を普通の値段で買わされる

いわゆる高値掴みを避けることです。

 

私の友人は、再建築不可（時価350万円）の

テラスハウスを700万円で掴まされました。

なので、業者が物件を登録する際には

ラジオボタンで入力を必須にするべきです。

 

再建築
○ そのまま建て替え可能
○ セットバックで建て替え可能
○ 建て替え不可能

 

わざと接道状況を空白のままで掲載する

悪徳業者はいつ排除されるんでしょうか。