そう上手くは・・・

こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。

毎月恒例となっている数字公開です。先月度の数字をまとめてみました。7月度は満室に返り咲いた嬉しい報告ができるはずだったのですが、そう上手くはいかないものですね。入居状況がいろいろと変化の起きた月度になりました。

 

■7月度の収支

収入合計:341万円(前月比 +3.3%)

通常経費:▲40万円(前月比 ▲27.2%)
融資返済:▲57万円

↓↓↓

キャッシュフロー:244万円(前月比 +11.4%)

経費率:11.7%
※減価償却費・支払利息を抜いた簡易計算

入居率:98.6%

残債:4,270万円

 

 

入居状況が安定してきたので、数字も順調に推移しています。6月に空室だった2戸は入居が決まり、満室に復帰した!と思ったのも束の間で1戸の退去連絡がありました。それが瞬殺で入居となったのは前回のコラムでお伝えした通りです。『これで入居ベースで満室だ。なかなか運が良いなぁ。』とホクホクしていたのですが、そう上手くはいきませんでした・・・。

 

山あり谷あり

8月に退去すると連絡がありました。これで、また満室から遠のきます。しかも、やっと埋めたと思った東京アパートでの空室です。管理会社からの連絡で退去と聞いたときには、思わず『ウッ…』となってしまいました。

コロナ禍で東京の単身者用アパートは激戦となっていて厳しいんですよね・・・。担当さんと打ち合わせをしましたが、まだまだ状況は改善していないようで募集条件をどうするか検討中です。

 

東京アパートは全部で14戸です。だいたい年間3~4件くらいの退去があるので3~4か月に1件の退去なら仕方がないところです。前回の退去が3月だったので8月の退去なら妥当な頻度だと言えます。問題は・・・その妥当な頻度の退去発生でも入居を決めるのに四苦八苦しているところにあるんでしょう。前は3か月で決めるなんて余裕だと思っていたのになぁ・・・(遠い目)。

ただ、今のところは埼玉エリアの物件では入居が好調なので救われています。厳しい状況の物件ばかり77戸だったらストレスだったでしょう。

 

『半分空室になっても大丈夫なくらいの計画で物件を買えば大丈夫!』なんて感じで物件を買うときは計算しています。でも、実は強がり的な言葉であって本心ではありません(笑) 本当は1戸でも空室だと嫌なくらいケチくさい性格なので・・・

なんとか頑張って埋めたいと思います!

 

短期解約の部屋は?

 

以前、9カ月で退去となった短期解約の部屋についてコラムにあげました。これが決まって7月度は一瞬(数週間だけ)の満室となりました。

この部屋の退去精算が終わって入金されたので金額を見ると、思ったよりも大きな額が入っていてビックリです。

 

入居時にフリーレント(1ケ月家賃無料)をつけていたのですが、その代わりに1年以内の解約だと2か月分の違約金を設定していました。それに加えて、退去時の清掃費用なども設定していました。

それらの合計で10万円くらい入金されました! でも、9カ月しか住んでいなかったので部屋は超キレイでした。おかげで、すぐに募集をかけて入居が決まっています。入居付けで広告費などは発生するので大儲けというわけではないのですが、こんな短期解約なら結果オーライでした。

最終的に計算してみると、入金分(退去時清算金と違約金)が支払分(原状回復費と入居付けの広告費と空室損)と同じくらいでした。

 

フリーレントをつけているのに、違約金の設定もしていないで短期解約になると・・・結構(実利的にも心理的にも)ダメージを受けるので、私はフリーレントをつけるときは違約金の設定をしています。基本的には短期解約をしない入居者を選定するためですが、今回のように最悪の事態が発生しても『まぁ、いいか』と思えますから。

 

以上、7月度の収支でした。今日も最後までお付き合い頂き、ありがとうございました。