~このコラムは踊り場から次のステージを目指す6年生大家が、不動産に取り組む姿を記した実践コラムです~

 

皆さん、こんにちは~

ジュニアです。

 

<この本は参考になりました!>

<買ったのは総会の後ですが、、(笑)>

 

前々回のコラム「#301 楽待の企画に全力で反対したい件」には、多くのイイネをいただき、ありがとうございます。

コラムの読者が減っているわけでは無さそうなので、少し安心をしました。

 

他のコラムニストも再建築不可や借地権についてコラムを上げて、メリデメやリスクについて意見を書いてくれています。

私は初心者の方や、一定規模に満たない方にはそのような物件をお勧めしませんが、検討される方がいたら、是非これらのコラムを読んでみて下さい。

 

一方で前回のコラム「#302 マンション管理組合総会 初参加前日の件」は人気が無いですね~汗

やはり区分マンションは、この場ではマイナーなんでしょうね(笑)

 

私はこれからも区分マンションを買うつもりですし、管理組合の理事となれば大規模修繕などに関わるチャンスもあり、そのための知識習得や経験値アップが狙えるはずです。

 

さて、今回のコラムは初めて参加した管理組合総会の様子をお伝えします。

区分マンションの管理組合では、さまざまな課題、議題に対してどの様に検討され、意思決定がされるのか。

ただの一例に過ぎないとも思いますが、よろしければご覧ください。

但し、今回は4000字オーバー
Σ( ̄□ ̄|||)

長いですよ。

 

今回の構成は以下のとおりです。

 

1.二人の重鎮

2.参加者の面々

3.重要事項説明会

4.総会の議題

5.管理委託契約

6.決議の方法

7.マンション管理適正評価制度と管理計画認定制度

8.ネット回線導入

9.役員改選

10.最後に

 

それでは本題に入ります。

 

1.二人の重鎮

当日は、管理会社の担当者や他の理事たちに挨拶もあるだろうと、少し、と言っても20分ほどですが早めに会場入りしました。

 

日曜日だったので正面の入口が閉まっているテナントビルの裏口で、担当の女性に電話をして鍵を開けて貰い、ドキドキしながら7階の会議室へ入り、入口近くの末席にポジションを取ります。

 

10席ほどの小さな会議室に、60代と思しきオジさんが二人、一目でそれとわかる重鎮感(笑)

そうだとすれば、是非とも味方になってもらう必要があります!

私は満面の営業スマイルで名刺を渡し、二人に自己紹介をしました。

 

すると、すぐに話題は管理委託費の話に。。

饒舌なAさんが理事長をやっていた5年ほど前からの経緯を数分にまとめて話してくれました。

 

・5年ほど前に赤い大手から管理会社を変更、管理委託費をそれまでの約1/3の金額に下げた
・変更した管理会社が昨年、青い大手に吸収されて
・管理委託費が3倍に引き上げられる説明会を実施された
・3倍になる根拠はなにもなかった
・明らかに管理会社の説明不足であり、管理委託契約については現状のまま5カ月間延長し、その間に詳細説明を聞きながら組合としての対応を考えることになっている

 

冷静な口調からは、このマンションに対する愛情と、私と同じ「否決を目指す」ニオイを感じました(笑)

総会前に過去の経緯を知れたのは、良かったと思います。

 

 

2.参加者の面々

そんな話が終わったタイミングで、3人の参加者が同時に入ってきました。担当者に促されて上座に座るところを見ると、恐らく理事なのでしょう。

 

私と同世代の男性、40代と思しき男性、70代と思しき女性の3人です。

誰も挨拶してくれないので、自分から名刺を渡しながら次の理事になることを添えてご挨拶をさせてもらいました。

皆さん名前は言ってくれますが、誰が理事長かわかりません(笑)

 

結局、参加者は私を含めた6名+管理会社の2名で開始時間を迎えました。ちなみにこのマンションは50数戸。

 

 

3.重要事項説明会

この日は、総会に先立って管理委託契約の更新についての説明会が行われました。

総会の議題にも入っていますが、委託内容の変更があるときは重要事項の説明会を行うことがマンション適正化法により義務付けられているそうです。

今回の主な変更点は、もちろん管理委託費です。

その他にもそれまでの委託業務を外出しにするなど、コストアップになるものばかり。

 

管理会社が大手に吸収合併されたことで、大手の管理内容に合わせたために変更となるとのこと。

重鎮のAさんからは委託契約を5カ月延長し、、、と聞きましたが、ここでの説明は委託費を3倍にアップから2倍にアップすることで1年契約にすることが提案されました。

 

早速Aさんから「委託費アップの根拠を示せ」との発言が。

以下、そのやりとりです。

 

担:「私も元々吸収された方の会社出身なのですが、管理費は新しい会社の基準としか、、、」

A:「以前の赤い管理会社は人件費、物件費、外注費など内訳を説明してくれたが」

担:「管理費については新会社の基準としか、、、」

A:「その基準を説明してくれと言っているんだ」

担:「、、、新会社では戸当たり2,000円なので、前回はその金額で提示させていただきました」

A:「投資用ワンルームも分譲のファミリーも2000円なのか?」

担:「ファミリーでは2500円とか、いただいているところもありますが、、」

 

いずれにしても本件は総会で議論することとし、ここでは説明を聞くだけになりました。

 

 

4.総会の議題

前回のコラムにも書きましたが、今回の総会の議題は以下のとおりです。

①今期活動報告と決算報告
②管理委託契約の更新
③マンション管理適正評価制度・管理計画認定制度への登録
④インターネット一括契約
⑤次期事業計画と予算案
⑥次期役員選定

活動報告と決算報告は、担当者が内容を読み上げるだけで意見や質問もなく全員賛成で可決。

 

いよいよ管理委託契約についての議題となります。

 

 

4.管理委託契約

次に管理委託契約の更新についての議事に入ります。

新しい契約内容については重要事項説明会で説明されましたので、質問から入ります。

 

今回の議案では、前回の説明会と違う内容になっていましたので、その点から説明をしてもらいました。

 

担:「そうです。前回の説明会での皆さんのご意見をいただいたので、理事長とも相談し、今回、戸当たり1200円で提案させていただきました。」

 

戸当たり1200円にすると、表面上の管理委託費はこれまでとほぼ同じになります。

実際には、外出しにした委託業務の費用がありますので、約2倍となります。

ちなみに外出しとなった業務は以下のとおり。

◇エレベータ保守
◇排水管清掃業務
◇消耗備品費(資料コピー代や清掃時の洗剤など)
◇郵便代
◇長期修繕計画策定

長期修繕計画の費用は数十万になるようです。

 

ここで理事の中で40代の男性が口を開きました。

彼が今の理事長のようです。

理:「管理会社が合併で変わったこと、これまでの管理費が相当安かったことや昨今の様々な値上げを考えると、長期的には委託費のアップは避けられない思います。
こちらの主張ばかり押し通すわけにもいかないし、かといって一度に大きく委託費を上げることも理解を得られないと考えて、この件は5年ほどかけて段階的に進めることとし、今回は1200円の案を総会に上程したんです。」

 

理事長の言葉からは、管理会社の担当者と議論を重ねたことが感じられました。

 

理:「私は今期で終わりなので、次の理事の皆さんに先送りすることになるのは心苦しいんですが、、、」

 

私の方を見ながら言うその言葉には、誠実さも見て取れました。

その言葉の中に、気になる単語があったので、私からも質問を投げました。

ジ:「段階的に進める、ということは段階的に値上げする。ということですか?」

 

この質問には理事長、管理会社とも約束したわけではないし将来のことなので何とも言えないとしながらも、管理会社の担当者からは「3~5年かけて2000円にしたい」との回答が。

 

この会社としては、戸当たり2000円は譲れないようですね。

来期は私自身が理事になることで、今後の動きを知ることが出来るため、この場でこれ以上の追及は必要ありませんでした。

 

 

5.決議の方法

今回の総会に先立ち寄せられた委任状(議長に委任)は議決権数で17個、議決権行使での本議案に賛成する議決権は15個、反対4個。

 

ところで、、、

白紙の委任状の扱いって、ご存じでしょうか?

私は議長が反対か賛成か決めるモノと思っていましたが、そうすると議長個人の意見に左右されてしまうことから、以下のいずれかの扱いになるようです。

①議長が賛成に入れるか反対に入れるか決める
②参加者、議決権において賛成が多ければ賛成に、反対が多ければ反対に入れる
③賛成、反対の票の割合に応じて双方に入れる

 

また、今回は理事長が議長を務めましたが、そもそも議案は理事会で作成し上程するものなので、理事長が議長を務める場合は基本的に賛成の立場にいること、議長はそもそも議決権を持たないことなど、私の知らないことがたくさんありました。

この辺りの細かいルールについては、組合によっても違うそうです。

 

このマンションの管理組合では、議長は議決権を持たず、基本賛成の立場とのことでしたので、議決権行使+参加者の反対票が過半数を上回らない限り、議案は可決されるとのこと。

 

ジ・エンドです。

勝負は既についていたようです。

 

 

6.最後に

総会はまだ続きますが、今回のコラムはここまでです。

決議方法も知らずに「否決してやる」などと思って総会に参加した私は、恥ずかしながら浅はかさを露呈しただけでした。。。

 

上述のとおり、この組合においては理事会が全てであるならば、次期理事である私は次の意思決定には関与することが出来るわけです。

管理委託費を下げさせる、それが叶わなければ管理会社変更を検討することも必要かもしれません。

そのプロセスを知ることが出来ただけでも、今回の総会に出席した価値があったと思います。

 

何ごとも「実践」ですね。

 

総会はこれで終わりではありません。

次のコラムでは、もう一つの懸念事項であるネット回線導入についての顛末を共有します。

大・どんでん返しなるか!?

乞う、ご期待です!

 

 

今回のコラムは、いかがでしたでしょうか。

これから不動産を始める皆さんにとって、少しでもお役に立てれば幸いです。

また、簡単でも構いませんので、皆さんからの感想、ご意見のコメントをいただけたら嬉しく思います。