簡単に儲かるわけがない

こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。

前回のコラムでは、『そんなに簡単に儲かるわけがない』というタイトルでお伝えしました。融資関連の動向を支店長さんと話してみて、やっぱり最近は厳しくなっているのを感じますした。雑誌などの特集を読んで、『よし!不動産投資をやってみよう』と思っても、そう簡単に始めることはできない環境になってきた気がします。

 

築浅の中古収益物件で買いたいと思うような掘り出し物を見つけるのは相当厳しくなっている市況で、どうにか目につくのは耐用年数越えの物件ばかり・・・というのもよく聞きますし、実際に私が検討する物件も耐用年数越えの中古木造アパートが多くなってきています。

そして、前回のコラムでもお伝えしたように融資は耐用年数越えに厳しい方向に変化して行っているわけですから、ここ数年で徐々に参入障壁が高くなってきたということなんでしょう。新規参入で収益不動産への融資を獲得できた人だけ道が開けるわけです。

 

それでも私はまだまだ不動産投資で儲けることは可能だと思っているので、前回のコラムの中では『頑張って500万円貯めて、最初は800万円くらいの物件で融資を600万円くらい引いて小さくスタートするのも良いんじゃないか?』という感じで締めました。

 

最近は一見さんお断りという感じの金融機関も増えてきています。なので、まずは小さい物件で融資を申し込んで自己資金2割とか3割とか言われても大丈夫なレベルの物件で金融機関との関係性を作ってしまうのも手だと思います。私も最初の頃はそうでしたし、融資がゆるゆるの時代でなければ普通はそんなものだと思います。

 

楽にお金儲けがしたい!

『不動産投資をしたいんだけど…』と相談してくる方で、中にはこれは厳しいんじゃないか?と心配になることもあります。というか、結構な頻度で発生します。

不動産投資が儲かると聞いたから興味があると話しかけてくるのは良いんですが、貯蓄額を聞いたら不動産投資にまわせるお金はほとんどなく・・・、毎月の余裕資金を聞いたら『それが厳しいから不動産投資で儲けたいんだよね~』という感じの答えが返ってくるケースも多いです。

 

物件を買えば楽に家賃が入ってきて悠々自適に暮らせるというイメージでいるのでしょうが、そんなに簡単に儲かるんだったら皆がやるでしょう。このくらい儲かるということは皆がやらない理由があるのです。そんなに簡単に上手くいくはずがないです。

 

簡単じゃない

事例として『頑張って500万円貯めて…』と簡単に書きましたが、これひとつを取っても簡単じゃないですよね。不動産投資をやりたいと相談にのってきた中でも、これをクリアしていないことも多かったです。

単純に計算しても・・・、毎月10万円の余裕資金があるサラリーマンで4年2か月が必要です。10万円って若いサラリーマンには大きな額ですよね。それを未来のために頑張って貯め続けて4年以上が経過する訳です。

それで、やっとギリギリのスタートラインに立てるかどうかという感じです。不動産投資をやる人は凄いお金持ちとか地主さんとか高属性サラリーマンとかが多いので、普通の人が頑張って500万円を貯めてもやっと最低ランクのチケットを買った程度です。

 

でも、何にもない普通の一般人が不動産投資で成り上がるための夢を見るチケット代です。これからは自分の腕次第でどんどん資産を増やしていくことが可能になります。

 

ただ、ここから先も簡単ではありません。そこから良い物件を買うために情報収集や勉強を重ねて、物件を見に行くなどの行動を繰り返すことになるでしょう。本業で忙しいのに休日をつぶして、何十棟もの物件を見てはダメなのを繰り返して、金融機関めぐりも繰り返して、やっとのことで購入する1棟に巡り合うことになるのです。ここまでも1年くらいは必要でしょうか。

 

物件を1棟購入したのは超嬉しい出来事ですが、これで終わりでもありません。そこからは満室運営を頑張って、トラブル対応をして、借金を返していく日々となります。そこから何年かは厳しい戦いとなるでしょう。投資初期は安定するまでストレスも多いです。

 

つまり、スタートラインに立つ前から4年2か月も耐え忍んで頑張り、そこからも怒涛の1年を過ごし、更に何年かの投資初期を耐えきって、そのうえで初めて安定期に入るわけです。合計したら10年くらいは辛い期間を耐えながら頑張ることになります。

 

あとで振り返れば『労力の割に儲かるな~』と感じる不動産投資ですが、最初の頃はとんでもなく大変な時期を過ごすことになります。それを耐えるつもりがあるなら普通の人よりも儲かる(かもしれない)投資になります。

 

最初から何千万円も貯金があるようなスゴイ方は知りませんが、一般人が人生逆転を目指すのであれば、やっぱり歯を食いしばって頑張る期間が一定程度は必要です。それが難しいから何か方法を探しているんじゃないか…、という意見も分かります。何か裏技や裏ルートが無いか?と思うかもしれませんが、そう簡単に見つかるような方法があれば皆がやっています。

そんなことを思っているうちに簡単に5年くらい過ぎちゃいますから、不動産投資に興味を持ったのであれば人生の良いチャンスだと思うので『ちょっと本気で頑張ってみるか!』と決意するのも悪くないと思います。貯金を頑張っても良いし、副業を頑張っても良いし。

人生逆転の夢を持って、不動産投資をやってみたい! と思いながらだったら少し耐え忍んだ生活をするのもそれなりに楽しいものです。私もずっとそんな感じですから(笑)

逆に言えば、それが楽しいと思えるようならコツコツ派の不動産投資をやったら良いのかもしれませんね。

 

以上、最近の不動産投資の状況と思うことでした。今日も最後までお付き合い頂き、ありがとうございました。