こんにちは

サーファー母さんです

 

次が気になりますー！
との嬉しい声に大変プレッシャーを感じ、
何度も校正かけてしまったために
すぐにアップできなくなったサー母です！！笑

まずはこちらから♪
前回の北海道写真　

正解は　小樽
この建物は「日本銀行旧小樽支店」
今は金融資料館になっています
築１００年越えてなお現役な建物です

小樽は映画の舞台になったり、
海の幸、工芸品、スイーツ、ワイン・・・

不動産的には
歴史的建造物が多くあり
建物探訪も楽しい街ですね

リノベーションの参考になりそうです


小樽運河の夜景は素敵でした

 

さて、
前回のコラムの続きです

CF重視で
立地についてあまり重要視していなかったことが仇となり
初めての売却活動をすることになった理由を書いていきます

・銀行が喜ぶ履歴書作りをするために

本当にヤバい物件掴んじゃってるんだ、
理解するまでに
現実を受け入れるのに
経験の無さもあってややパニックになりました。
当時は思考停止してました

何せ、
それまで私にアドバイスくれた方とは
全く違う判断だったからです。

その人に合った不動産の選び方があること、
基本的な考え方、

キレイな履歴書作りの重要性、
融資を引いて
継続して不動産を増やしていくことが難しい、
ということを知りました。

そこから、
その時所有している物件は
今後、自分たちが理想とする物件を取得するためには
持っていては融資が通りにくくなる、
それどころか
足枷となる、と判断したため
売るべき物件を売却していくこととしました。

全部で３棟、
一気には大変なので
時間かけて売却していくこととなります。

今はあの時、あのタイミングで売却開始して
本当に良かった、と思っています。

なぜかというと

おそらく今なら
売るに売れない物件になっていた可能性があるからです！

 

・ざっくりスペック

その物件は
北関東の県庁所在地にありました
県庁所在地だし、いいだろう、
と思ったのです。

それが甘かった〜

今は新しい所有者さんが
頑張って運営されているので
写真は載せず
スペックも一般的なところでとどめます

・１K １０戸　駐車場　戸数分はなし
・駅からはバス便の住宅地
・木造　平成築だけど２０年越え
・利回り　１６％くらい　（満室想定）
・購入価格　2300万　
・公庫　　２０年　オーバーローン
・金利　２％以下にて

購入時は空室が目立つ物件でしたが
徐々に埋まっていき、稼いでくれたアパートです
私には
行くのは大変だけど稼いでくれる物件として
重宝していました。
だから初めに売る、なんて思ってもいなかったです

なのに売らないといけないとは・・・

しかもこの物件は早く手放した方がいい！！
と言われたには理由がありました

 

・早く売却を！と言われた理由

そこに所有する理由はあるのか
　湘南エリアの人がなぜここに所有するのか説得力に欠ける
　利回りがそこそこ良く、融資も通ったから　

市内とはいえ、人気がないエリアだったこと
　過疎化が進んでいて人が住まなくなっている
　確かにゴーストタウン化してました・・・（もっと調べるべきだった）

 

売却する時に買い方の融資がつきずらいエリア
　県庁所在地とはいえ、
　銀行によってはエリア外となる地域で
　購入者が限定される
　そこは気にしていなかったです、
　が、今は銀行によって、融資エリア外、と言われるところになっています

 

・評価額以上の価格で購入していてローンが大きすぎる
　BSがよくない

　評価が買値に対し７割ほど
　オーバーローンだったため、
　ローン比率が高い、
　今後、土地の値上がりは期待できないので
　売却時期によっては
　マイナスになる可能性もある
　当時、まだその辺りのことがよくわかっていませんでした・・・

と言われました。

そして正直なところ、大家的にも

・周りに何もお店がなくて客付が大変だった
・車が必須な場所で戸数分の駐車場がない
・すぐに行けない距離感

面倒見のいい管理会社、担当さんがいたので
急なトラブルもなんとかなったのですが
かと言って
ずーっと行かないわけにも行かず
たまに行くと交通費は結構かかるし
1日がかりだし
遠方はちょっと向かないかも・・・と思いました

 

・そこに所有する理由はあるのか？

何かその場所に所縁があるか、と言われ
そんなことも気にする必要あるの？
と思ってしまいました。

たまたま、市内に実家のお墓があったのですが
そのくらいしか思い浮かびませんでした

当時の所有物件の中では利回りが高く、キャッシュが多く取れる、
稼いでくれる！
という安易な理由で購入していました！
あまり調べていなくて業者任せでした、

不動産や銀行をよく知る第三者に相談したことで
投資初心者が陥りやすいことにハマっていたことに
気づかされました。

取り組みやすそうな値ごろ感ある物件で
融資も取れたからと購入したのですが
初めてちょっとまずい物件買っちゃったんだ、
ということを知りました、

その後どうしたか

不動産は
時間が解決してくれることもあるので
持っている、というのもありかもしれませんが

今回の物件は今後の銀行の動向もあり、
融資がしまったら売るに売れなくなる、
と考え、
売却することに。

所有して２年経たずしての売却活動をしました

いくらで売る？
ローンの怖いところ

さて、
初めての売り、です
買値　2300万に対して
その物件エリアの不動産屋さんでの査定は1900万、
と言われました

オーバーローンで組んでいるため
ローンは2300万では組んでいませんでした
売却までの２年分の家賃収入を差っ引いても
この価格で売りはローン完済するのに５００万以上
持ち出しとなってしまいます、

これがオーバーローンの怖いところです。

これでは困りますよね・・・

今回も長くなってしまったので・・・
続きは次回に持ち越し　　

建物探訪好きさんにも小樽はおすすめです♪

今日も読んでくださり
ありがとうございました♪