こんばんは!地主の婿養子大家です!
トンデモ管理組合
過去のシリーズは
2021年5月13日『第1話:区分投資家必見!トンデモ管理組合のお話!』
2021年6月18日『第2話:悪事は必ず裁かれる!管理組合理事長更迭!の巻』
2021年7月27日『第3話:築古RCのリスク(外壁タイルの大規模修繕の難しさ)』
シリーズは月1くらいで理事会がある度に更新しようと思っていますが、
あまりに生々しくなるので気が付けば1年間更新しておりませんでした。。。汗
今日は、
その後を簡単にまとめつつ、何故売却しようと思ったかを共有しようと思います。
構成は、
1.物件スペックと概要
2.管理組合の窮状
3.将来発生するリスク
4.再開発まで待つか?
5.投資総収益シミュ
以上で書いて参ります。
1.物件スペックと概要
<購入時スペック>
■購入額:2,300万円
■駅徒歩:直結1分
■引渡状態:オーナーチェンジ
■表面利回:19.90%
■管理費:119,000円
■家賃収入:380,000円(※管理費込)
■借入額:2,300万円
■投資利回:13.6%
これがコロナ禍の中退去が発生し、入居付けに1年半かかり、やっとの事で入ったテナントとの賃料は26万円程度となってしまい、12万円も低くなってしまったのでした。汗
ただ、契約にはコロナ特約なるものを付しており、賃料値上げについては一般の物件よりは上げやすいものにはなっております。
物件単体で見れば、今売るのは愚策であり、せっかくついたテナントは長期入居が見込める優良テナントだし、コロナ特約で賃料UPしてから売却した方が良いのではとなりますが、
区分物件特有の
管理組合リスク
が気になっていて、また、この物件は義父の名義なのですが、相続対策でタワーマンションを購入検討しようかとも思っており、その為の手元資金として売却してしまおうかと考えるようになりました。
2.管理組合の窮状
本コラムのタイトルにもありますし過去のコラムで紹介もしてきましたが、この管理組合は、
トンデモ管理組合
で、昨年、更迭された理事長と副理事長における疑惑の運営が随分長く続いていたせいで、管理組合のお財布状況がかなり悪い状態でした。
しかも、
大規模修繕に大失敗
しており、大規模修繕したのに雨漏りがずっと経常的に続いているという大問題を抱えており、施工業者と紛争になると思われます。
既に、水面下で見えている設備更新工事や共用部の電気代の大幅値上げなどによりトンデモ管理組合は
まさに言葉の通りに
トんでしまう
かも知れません。汗
3.将来発生するリスク
トンデモ理事長たちを更迭してから新体制となり、復活を遂げるべく、各理事が熱心に組合運営に携わって、徐々に良くはなってきていますが、
私の試算では、
近いうちに
7000万円程度積立金が不足
するだろうと思われ、それでも存続する為には、
各組合員から一時金を徴収
しなければならなくなるかも知れません。。。
ちなみに、
一時金がどれくらいかと言うと、私の持ち分では150万円くらいになる可能性があります。
4.再開発まで待つか?
勿論、そうならないように今まさに頑張ってきたのですが、地元でもない私にとっては毎月の理事会も負担になりますし、不動産会社やゼネコンのように再開発まで保有して開発に噛むような事が出来るわけでもないし、再開発も数十年後の話だと考えると、私にとっては今が売り時かなと判断したのでした。
実際に、再開発の話は上がってもいますが、再開発には本件のビルだけではなく、他の数棟も絡んでくるのですが、
そちらには、前述の
トンデモ理事長
が君臨してもいて、仮に再開発が具体化したとしても、地元の不動産業者であるコイツがかなり厄介者なので、単なるいち区分所有者に過ぎない私がどうこう出来る相手でもないのでした。。。汗
私が懇意にしている不動産会社社長もこのビルの区分所有者でもありますが、本当は売却してしまいたい気持ちもあるようですが、過去に仲介したオーナーやテナントも多くあるし、色んなシガラミがあるので、自分だけが売る事は出来ずにいるようで、今後買い増しは考えずに、様子を見るとおっしゃっていました。
その彼から水面化で売却の話を受けて、その話に乗ったような形で、既に購入予定者は決まっています。
中国人投資家
です。。。汗
文面的にはババ抜きの売り逃げみたいに聞こえるかも知れませんが、
一応、JR駅直結の駅ビルで
腐っても鯛
です。。。汗
売却時の購入側の投資利回りは約5%くらいなので。汗
5.投資総収益シミュ
腐っても鯛。
購入時、私(義父)もそれなりにリスクはとって購入しています。
購入したのは14年以上前ですが、平成バブル崩壊後の影響で、某有名企業が倒産した事で、ごそっと空きテナントだらけになり、駅ビルなのに幽霊ビルみたいになった時期に購入しました。
しかし、
購入後、引渡までに超絶ラッキーでテナントが付き、オーナーチェンジのような形でスタートを切る事が出来ました。
以前コラムに書きましたが、コロナ禍の中で偶然引退退去となってしまいましたが、実に13年以上も長期入居となったのでした。しかも、かなり良い賃料とれていたわけです。汗
本件の投資シミュをします。
過去に相続対策として法人名義から祖母名義に変えた事があるので、残債がまだ残っていますので、単純に賃料収入から固定費を抜いた税引き前CFの累計と、売却益だけで計算します。
①最初のテナントでの収益
賃料38万円-経費14万円=24万円
24万円×12月×13年=3,744万円
②2番目のテナントでの収益
賃料26万円-経費14万円=12万円
12万円×14か月=168万円
①+②=3,912万円
売却益約300万円
3,912万円+300万円
=4,212万円
ザックリ
4,200万円の利益
という感じです。
あくまでも長期譲渡所得税引き前ですが。汗
駅歩1分の区分テナントは、こんなトンデモ管理組合物件ですら腐っても鯛なので不動産投資という括りで言えば、
凄く安定した投資先
だったとコロナ禍を経験しても強く感じます。
もう一件、別のもっと強い駅の駅ビル区分テナントも保有していますが、そちらは本件よりも全てにおいて上回っているのが体感的にもそれを強く裏付けてくれています。
ちなみに本件の別の空き物件は半年くらい市場にさらされていましたが、その金額は4,000万円で結局成約した価格はいくらだったと思いますか?コメントにてクイズ回答を募集します。
一般投資家にも買えるチャンスは平等にあり、そして今月のシリーズになっているテーマの一つ、『問合せ、チャレンジしてみないと分からない』という話の適例なのでした。
今はコロナ禍ですが、もし仮に駅ビルにチャレンジするならば、
空室テナントが吉
だと思うのでした。
本日も最後までお読みいただきありがとうございました。m(__)m
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