こんにちは。

今回のテーマは「築古戸建ばかり購入した大家さんのその後」です。

 

新しく賃貸経営を始める人にとって、一番参入しやすい方法が築古戸建から始めることです。

この大家さんも最初の一棟を郊外の築40年の戸建を現金200万円で購入して、銀行ローンでリフォーム200万円で行い、家賃60,000円で賃貸しました。

投資金額400万円に対して家賃60,000×12ヶ月=720,000円

720,000円／4,000,000円=18%

表面利回りは18%になりますね！

満室なら固定資産税を引いても、十分に利益が出ます。

ただ、空室になれば所有が1戸なら赤字になりますので、この大家さんは築古で同じような郊外の築40年から築45年くらいの物件をどんどん購入していきました。

数年後に気付いた時には、所有物件は14戸になり、銀行ローンも3500万円ほどに膨れていました。

利回り18%なら問題は無さそうですが、満室の表面利回りが18%なので…。

結局は、築古40年ほどの物件であと何年稼ぐこと(需要)が出来るか？

私が思うにリフォーム状況にもよりますが、10年くらいではないでしょうか？

郊外じゃなければ、いいかもしれませんが…。

この大家さんは、空室が増えて、なかなか次の入居者が決まらない負のスパイラルに入ってしまい、資金繰りのためにリフォームした住宅を購入した金額ほどで売却せざるを得ない状況になりました。

 

投資の基本に『卵は同じお皿に盛るな！』と言う言葉があります。

分散投資の基本を問いたものですが…。

築古物件投資から参入することは全く問題はありません。

ただ、どこかで物件の入れ替えをして、築年数の比較的新しい物件を購入ことでリスクヘッジをするか、または早く銀行ローンを完済するかです。

リーマンショックの時も派遣切りが多くあり、ワンルームマンションが大量に空室になりました。

ワンルームマンションばかり所有してた大家さんは家賃収入が激減して資金繰りが大変でした。

一方でワンルームマンションとファミリー向けマンションを所有している大家さんは家賃収入は減ったものの、経営自体は安定していました。

バランス良く、賃貸物件を所有することが一番のリスクヘッジになると思います。