こんにちは。
セルフ管理大家の良波直哉です。

今回のシリーズでは、
自主管理と委託管理を融合させた
サラリーマン大家にとって都合のよい
「セルフ管理」をテーマにしています。

前回のコラム（２話）では、
大家さんの9割が管理会社に委託し、
全体の25.5%、
４人に１人の大家さんが、
自主管理と委託管理を併用している！
という記事をご紹介しました。

しかし、
この記事の調査対象で
サラリーマン大家の割合は
少ないのではないかと思っています。

なぜなら、
サラリーマン大家と公言している人が、
圧倒的に少ないからです。

多くのサラリーマン大家は管理を丸投げ

私もそうでしたが、
多くのサラリーマン大家は、
管理会社に管理を委託しています。

それも、
丸投げしている人が多いのです。

なぜなら、
多くのサラリーマン大家が、
物件を購入する際に、
営業マンからこのような
説明を受けているからです。

「物件を購入して、管理会社に任せる、
　それだけで、何もしなくても
　毎月家賃が入ってきます！」

この説明を信じて、
賃貸管理が分からないまま
すべて管理会社に丸投げ

そんなサラリーマン大家が
多く誕生してしまっています。

これで賃貸経営が
うまくいくはずがありません。

そして、
私もそのひとりでした。

そこで、
サラリーマン大家に都合のよい
セルフ管理を考える前に、

賃貸管理とは何なのか？
どのような業務なのか？
ということを整理したいと思います。

私もそうでしたが、
このようなことを分かっていない
サラリーマン大家は本当に多いのです。

賃貸管理の業務の概要

サラリーマン大家の
もっとも典型的なケースをとして、
区分マンションの管理について
考えてみたいと思います。

管理業務は、
大きく分けて６つあります。

① 入居者募集
賃貸募集、内見対応、賃貸契約など、
入居してもらうための業務です。

②入居中対応
入居者さんからのクレーム対応や、
修繕、家賃管理などです。

③賃貸契約更新
賃貸契約が満了する際の、
更新の手続きです。
これも入居中の対応ですが、
特殊なので別扱いとしました。

④退去時対応
退去の立ち合い確認や、
家賃・敷金の精算、
原状回復の段取りなど。

⑤空室対策
賃貸管理でもっとも重要な
業務のひとつ。
賃貸経営に影響しますが、
「家賃を下げる」という提案をする
管理会社も多くあります。

⑥リフォーム
空室率を減らすために、
リフォームは重要ですが、
丸投げすると、
原状回復だけで終わらせる
管理会社もあります。

管理を任せてはいけない会社

管理を長年やっている会社なら
ある程度丸投げしても、
大丈夫かもしれません。

しかし、一方で、
売買がメインの不動産会社の中には、
「管理もやっているから安心です！」と
いうためだけに、
管理業務をやっている会社もあります。

こういった会社に任せると、
空室が長く続く、家賃が下がるなど、

かつての私のように
大変なことになるので要注意です。

ということで、
次回のコラムでは、
① 入居者募集について、

私の実体験をもとに、
サラリーマン大家でも出来ること、
サラリーマン大家には難しいこと、を
整理したいと思います。

それでは、また。