こんばんは、サラリーマン大家のTAKAです。
本日は公庫融資の審査の途中で発覚した凡ミスとどのように対処したのかについてコラムを書きたいと思います。
1.明らかになった凡ミス
公庫を含めた金融機関では、基本的には違法建築物件には融資をだしませんが、既存不適格の物件であれば融資を受けることができる余地があります。
この点、築古戸建ての物件をみていると両方ともザラにでくわします。
違法建築物件・・・建物の建築当時の法律上認められる容積率、建蔽率をオーバーしているなど建築当時から違法に建てられた物件
既存不適格物件・・・建物の建築当時の法律上認められた容積率、建蔽率で建てられたものの法律の改正により、現在の法律では同じ条件での建築ができない物件
今回融資をすすめるなかで、実は公庫の担当者から、建物の建ぺい率が2㎡ほどオーバーしており違法建築なのではないかと指摘されました。
なぜこのような点に気づけなかったかというと、ざっくりと計算した際には、大丈夫と認識していたものの単純に計算をミスっていたこと、建築確認等台帳記載事項証明書を確認しており問題ないとおもいこんでいたことが原因でした。
(物件の金額が小さかったので確認の甘さがあったことが一番かと、最悪は融資をうけられなくともリフォーム資金の捻出が可能なので、致命的ではないものの、出口を考えると「やっちまったかな」と思いました)
2.対処方法
しかしながら、建築確認等台帳等記載事項証明書と登記上の建物は一致しており、違法建築物件ではなく、既存不適格物件ということなのではないかと考え、少ししらべることにしました。
結果以下のメールを公庫の担当者の方に送り、公庫の担当者の方からも〇〇市に確認をとってもらうことで建蔽率問題はクリアーできました!
日本政策金融公庫 楽待支店
タカボン様
いつも大変お世話になっております。
サラリーマン大家のTAKAと申します。
融資申し込み物件の建ぺい率について、
確認できましたのでご報告いたします。
〇〇市の都市計画課あてに、
物件の所在するXX地区の建ぺい率について確認したところ、
建築確認等台帳記載事項証明書記載の昭和YY年当時は、
まだ都市計画法はなく建築基準法のみの規制であり、
XX地区は当時「住居地区」等の未指定で、昭和YY年に「住居地区」に
指定されたとのことでした。
また、当時の法律では、
住居地区の指定地では、建ぺい率は、敷地面積から30㎡を引いた10分の6まで、
それ以外では、10分の7までとのことでした。
また、固定資産税台帳を確認したところ、
新築当時から、〇〇㎡と現在と同じ面積が課税面積として登録されており、10分の7の建ぺい率(敷地面積〇㎡×70%=〇㎡)
の範囲内で新築されたものと考えられます。
ご参考までに、〇〇市都市計画の資料、建ぺい率の改正履歴の資料を添付いたしますのでご査収ください
サラリーマン大家のTAKA
3.まとめ
今回の点については、あらかじめ把握のうえで物件購入をすべき点であり、猛省すべきポイントだったと思っています。
(しかしながら、違法建築として掲載されている物件でも実は既存不適格物件に過ぎないケースもあるのではという気づきも得たのも事実)
不動産投資は金額が大きいので単純なミスが命取り。「いのちだいじに」気を付けましょう。。。
本日も最後までお読みいただきありがとうございました。
(もし、ご質問等があれば、コメントいただければ極力回答しようとは思います)
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