北国の大家です。

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＜北海道江別市の日時計＞

私の影（日時計）は何時を指していると思いますか？

 

不動産を売却すると売却益（損）が出ますよね。

売却益が出た場合、個人だと譲渡益課税（キャピタルゲイン課税）が発生します。

所有期間に応じて２種類の税率があります。

短期譲渡所得：不動産の所有期間が５年以内の場合、税率39％

長期譲渡所得：不動産の所有期間が５年を超える場合、税率20％

※今回は税務を掘り下げたい訳ではないので、５年の数え方、納税額の算出などには踏み込みません（汗）。

これは総合課税ではなく申告分離課税のため、年１回の確定申告の際に、その他の所得とは別に納税額を算出します。

分離課税は、申告分離課税、源泉分離課税の２種類があります。

不動産を売却した際は申告分離課税として、売ったその時に課税されるのではなく、年１回の確定申告で納税します。

対して利子所得は、源泉分離課税としてその場で課税・納税され、確定申告する事は出来ません。

不動産を売却した時の納税は、その場ではなく、年一回の確定申告の時にまとめてですよ！という事です。

ここまでが、個人の場合です。

次は法人の場合です。

年１回の決算時に、売却時の利益に応じて納税します。

法人は不動産の売却益も分離課税ではなく、家賃などの事業所得と合算した、営業利益→（税引前）純利益に対して課税されます。

個人・法人共ともに、決算・確定申告で納税した場合、翌期の途中（確定申告の半年後）で税金の前払いをする必要があります。幾ら以上だったらという基準（閾値）があり、法人税・所得税・消費税により異なります。

予定納税（税金の前払い）

です。個人事業は分離課税のため、売却時の・・・

譲渡益課税の予定納税（税金の前払い）がありません！

その他所得と分離されているので、確定申告で一回支払うと終わりです！

対して法人は、売却益の高額な納税は、決算の１回だけでは終わりません。

たとえばこんな感じです。

例）法人：５月決算

令和３年５月　決算月

令和３年７月　納税（締切）

令和４年１月　予定納税（納税の締切６か月後）

税を集める側から見ると、税の平準化のためです。

集めた税の支出を考慮すると、年に１回ドカンと貰うより、中間で半分だけ納税させて、税の平準化を図るといった趣旨だと思います。

支払う消費税の額により、消費税を毎月支払う事業者もいます。

我々事業者から見ると、決算の半年後に、半年前の納税額の半額を納税する。更にその半年後に、実際の決算をする。

これでやっと、実際の納税額との差額を精算する！

そんな感じになります。

数字を入れて具体的に見てみしょう。

令和３年５月　決算（５期）

令和３年７月　納税（法人税１００万円、消費税２００万円）

令和４年１月　予定納税（法人税５０万円、消費税１００万円）

令和４年５月　決算（６期）

令和４年７月　納税（法人税５万円、消費税１０万円）

この場合は、

（予定納税）法人税５０万円―（決算）法人税５万円　→　税還付４５万円

（予定納税）法人税１００万円―（決算）法人税１０万円　→　税還付９０万円

の合計で※１３５万円が確定申告提出後に、税還付されます。

この時！６カ月間に渡り、政府（税務署）に資金を預けていたので、少しばかりの利息が付いて戻ってきます！これを

還付加算金

といいます。早い話が受取利息のような物です（汗）。

還付加算金の利率は毎年変わり、

令和４年の利率は０．９％

１３５万円ｘ０．９％→１万２千円（１２か月分）

１万２千円（１２か月分）ｘ０．５（６か月分）→　６千円

令和４年７月に事務処理される還付加算金は、６千円となります。

北海道だと確定申告後の３週間後、この場合だと令和４年８月下旬に入金になる場合が多いです。

私も昨年は１棟売却したので、最近ですが還付加算金を頂きました。

年利０．９％は喜んで良いのでしょうか（汗）！？

今のご時世、１年定期が最高で０．３％（メガバンクは１／１００程度）、１０年物国債が０．２５％なので、強制的に集められる予定納税とは言え、利率を見ると印象は悪くないかと思いました（汗）。

不動産の売却時は、課税法人だと消費税の納税額が大きくなりがちですし、不動産（建物）は、２０２０年１０月から仕入れ税額控除が認められなくなりました。

その結果、法人税より消費税の節税が難しく、結果として課税法人で不動産を売却した場合、決算期と（半年後の）予定納税の２回分、つまり

納税する消費税の１．５倍を用意する

必要があると思っても良いほどです！

※実際には仮決算することで回避することが出来ます。

※私は仮決算しないタイプなので、こうなりました（汗）。

売却の際は予定納税を意識して、資金計画を立てるのも重要かと思います！

楽待新聞・初めての不動産投資をしっかり読むとわかる事かもしれません（私は読みましたが、すっかりと忘れていました（汗））。

 

今回のコラムは如何だったでしょうか？

私達夫婦はコラムを通じて初心者の方に、不動産投資に取り組む際の「情報」と「勇気」を届ける事をテーマとしています。

我々の実践行動が、少しでも皆様のお役に立つ事を願っています。

―以上です―