こんばんは！地主の婿養子大家です！

 

手法による好立地不動産購入タイミングのズレ

 

今回のシリーズでは、投資初期段階を無事に過ごし、

手がかからない不動産へシフト

好立地で資産性重視へシフト

するタイミングについて投資手法の違いからどのように違いが出そうかを勝手に妄想し、

早期に好立地不動産を購入して優雅に暮らしたい

という誰しもが抱きそうな

所有欲との葛藤

運営労力からの脱却

という、

時期を間違えるとその後しんどい思いをすることになりそうな、

ステージUPのタイミング

について考察をしていきたいと考えています。

 

今日は、【2日目】となりますが、勝手に著名な投資家さんの手法を比較するような形で、各々の手法の場合にどのタイミングで好立地不動産購入のタイミングに入っていくのか？を想像しつつ、

読者の皆さんが、

自己のタイミングをある程度明確にイメージ出来る

ように分析していきたいと思います。

シリーズ構成は、

【1日目】

０．あまり焦り過ぎるとダメ！！

１．自身のスタート地点はどこか

２．時間をかけて成長していく！

【2日目】

３．地方高利回り絶対主義大家流

４．埼玉サラリーマン大家流

６．地主の婿養子大家流

【3日目】

７．三人の共通点

８．三人の相違点

７．借りられた時がその時！！

【4日目】

８．完済までの長い道のり！！

９．ゆたちゃん流

10．自身のゴール地点はどこか？

以上になります。

 

では参ります。

３．地方高利回り絶対主義大家

こちらの手法は、

著書『手取り「年収1000万円」を目指すサラリーマン不動産投資術～絶対地方高利回り主義！～』（ごま書房新社）

の著者である中島亮さんの手法になります。

実践大家コラムニストでもあったので、プロフィールを拝見したところ、2018年7月18日のコラムを書かれた時点で、17棟（バルク含めると26棟）205戸所有されていました。

投資手法は

地方高利回り絶対主義

の言葉の通り、地方にて、利回り15～30％の一棟アパートをメイン投資先とされていたと記憶しています。

その後、

2021年12月24日にアップされた編集部記事

『総額2億7000万円、「地方高利回り」投資家が今年買った物件は』

では、38棟、324室を保有となっております。

おそらくバルク含んでの内容だとして、3年半で11棟約120戸追加購入されていることになります。

物凄い拡大スピードですね

今年でちょうど大家歴は20年くらいになるのではないかと思いますが、時間と共に凄く力が付いている事が容易に想像出来ますね。

しかし！

★ここ重要です★

私の想像でしかありませんが、中島さんは、

20年経過して尚

好立地不動産ステージUPはしていない

と思われます。

上記、編集部記事で購入されていた物件の一つに結構大型のRC物件があったかと思いますが、徐々に変化を加えつつも、

あくまでも

地方高利回り絶対主義を貫いています。

 

出来ないのではなくて、

まだその時ではないと判断

しているのではないかと勝手に妄想します。

 

私は中島さんと大家仲間ではないので、ご本人のお考えを聞けないのが残念ですが、変化が生じているのは確かなので、恐らくは、実際は資力耐力的にはその時には達しているけど投資効果効率を考えて、敢えて好立地不動産購入をしていないだけのような。。。

もしかしたら、そもそも好立地不動産の所有欲自体が全くなくて、主義を貫き通して、最後までこのまんまなのかも知れませんけど。。。汗

 

もし、仮に私の妄想が当たっていたとしたら、中島さんが好立地不動産を購入するのは、これまでの物件たちのCFで好立地不動産の購入全てを賄えるくらいの余裕が出た時かなと勝手に想像しています。それか一生購入しないか。

４．埼玉サラリーマン大家流

私の大好きな実践大家コラムニストの一人の埼玉さん。

親しくなってから時間も経っていますし、コラムは欠かさず読んでますので、彼の手法についての理解は、

そんじょそこいらの埼玉ファンには負けません！笑

 

プロフィールによると、現在9棟77室保有ですね。投資額は約4億円。

 

ご本人の言葉をお借りすると、微妙立地の物件を土地値で購入し、そこそこ高い利回り（10～13％程度）で運用し、将来ただで土地を手に入れるスタイル。

そして、基本投資方針としては、一棟購入したらまずはその物件の借金を完済するまで追加購入しないストイックスタイル。時々マイルールで、若干被って購入される事もあるようですが、基本はレバレッジに頼るというよりも複利の恩恵で拡大をしていく手法だと感じています。

しかし、

そんなストイックマッチョな埼玉さんではありますが、ずっと微妙立地の小振りなアパートだけを購入し続けるドMスタイルでないと勝手に思っています。

投資初期はドMスタイルそのもの（失礼します）ですが、複利の力で着実に資金力、耐力を付けて行って徐々に購入対象の金額も高くなっていきます。記憶では5棟目で1億越えの都内の物件を購入されました。

現在、投資歴20年越えのベテラン大家さんですが、まだお若いので、このままいけば、複利の効果もどんどん大きくなり、どんどん好立地にシフトして行ったり、2億、3億と投資額も大きくなっていくのか？

恐らくはそんな事はなく、

投資額

立地

利回り

土地値

のバランスを見ながら徐々に立地を良くしていくのではないかと勝手に妄想します。既にそんな兆候が見られるようにも感じて居ます。（勝手に）

将来の土地値が下がらない（むしろ上がる可能性がある）といった担保がとれているのであれば、むやみに好立地で低利回りの運用効率の悪い投資先を購入するのではなく、長い年月をかけて磨かれてきた運用のノウハウが活きる、応用できる範囲で立地を寄せていく方が結果的に効率良く、安定感があるからでしょうか。

 

そんな埼玉さんが、好立地不動産にガッツリシフトするとすれば、家族の為に購入する物件の時のような気がしています。つまり、自分で運用する分にはそこまで振り切った好立地を無理して買わなくてもなんとでも満室に出来るから。。。

 

年齢が近いので、埼玉さんの今後の10年の不動産動向には目が離せません！！笑

 

尚、中島さんも埼玉さんも初期段階では、

自身の許容できる立地と利回り

で満室運営出来る事を前提に、投資額を抑えた規模感で始めて、徐々にその投資額は上がっていくものの、

自身の許容できる立地と利回り

ここは変わらずに20年経過してもその手法の大幅な路線変更はしていないように見受けられます。

埼玉さんは立地に比重を

中島さんは物件規模に比重を

少し力点をおかれたような感じを勝手に妄想しています。笑

 

ちなみに埼玉さんの2022年5月28日のコラム

『20年で4億円！コツコツと積み上げてきた成果を振り返る。』

に、これまでの投資内容が書かれていますので転載します。

　　　  投資額　利回り　保有期間　

1棟目：4,000万 　13.5％　　20年

2棟目：3,800万 11.4％　　18年

3棟目：2,300万 14.3％　　14年

4棟目：4,100万 12.9％　　10年

5棟目：9,300万 10.0%　　 9年

6棟目：4,000万 9.5％　　  7年

7棟目：2,000万 12.6％　　4年

8・9：5000万×2 10.3％　3年

 

こんな感じです。傾向としては、利回りが少し下がっているのは市況のせいではなく、その立地や資産性にあり、妥協点築年数だったりする感じがします。つまり、

まさに少しずつ好立地に寄せている？

これを可能にしたのが、

原則、追加投資時には借金が無いかほぼない状態まで繰上返済をしているから。

複利の恩恵と立地を良化させる事で生じる収益性ダウンをぶつけている

感じがします。（勝手にｗ）

 

さてさて、肝心のワタクシ地主の婿養子大家はどうなのでしょうか。汗

６．地主の婿養子大家流

私の投資初期段階での一棟ものの投資手法は、

好立地で資産性の高い物件をオーバーローンで購入し、レバレッジを許容できるリスクの最大限まで高める事でした。

特徴の一つには、同時平行で売却物件も購入していたところです。

10年目までに購入した物件のスペックを以下に乗せます。便宜上、地主チートの土地保有からの新築は除きます。汗

　　　  投資額　利回り　保有期間　

1棟目：6,650万 　10％　　8年

⇒駅歩5分、売却済み

2棟目：5,200万 　11.5％　 6年

⇒駅歩1分、売却済み

3棟目：22,000万 14.3％　 13年

⇒駅歩6分、売却済み

4棟目：28,000万 11％　　15年

⇒駅歩2分、保有中

5棟目：13,300万 10.6%　　6年

⇒駅歩5分、売却済み

6棟目：11,600万 9.0％　　 6年

⇒駅歩9分、保有中

7棟目：25,000万 8.4％　　５年

⇒駅歩5分、保有中

8棟目：8,500万　 9％　　 ４年

⇒駅歩1分、保有中

9棟目：5,000万　 12％　　 3.5年

⇒駅歩13分、売却済み

10棟目：3,500万   13％　　3年

⇒駅歩9分、保有中

11棟目：11,000万   9.5％　 2.6年

⇒駅歩13分、保有中

12棟目：45,000万   10.5％　 2年

⇒駅歩21分、保有中

13棟目：2,400万   　10％　 2年

⇒駅歩11分、保有中

14・15：23,000万円  7.5％  1年

⇒駅歩17分、保有中

 

一棟ものだけ拾い上げるとこんな変遷でした。

特徴は一目瞭然で、初期に好立地不動産を利回り10％以上を目標に購入しています。（築年数も20年未満がほとんど）

しかし、

5棟目までで、4棟を既に売却しています。

保有耐性で言えば、一応は、保有し続ける事は可能でしたが、

敢えて！

売却する事で、キャッシュポジションを上げつつ、規模は拡大し続けてきた感じです。これだけ見ると全部売っちゃってる感じですが、一応、

上記以外に

・区分店舗①：15年保有

・区分店舗②：13年保有

・区分店舗③：5年保有

・新築物件複数件：15年以上保有

・戸建物件複数件：5～８年保有

などもしてます。

 

今日は4,000字超えましたので、これくらいにいたします。

次回以降で三者の共通点相違点を考察したいと思いますので、長文で申し訳ありませんが、ご自身の立ち位置と比較しつつ、三人の特徴を妄想していただけますと幸いです。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。m(__)m