楽待実践大家コラムをご覧の皆様、元ポスドク理系大家です。

相変わらずご無沙汰しておりまして、すみません。3ヶ月振り（ちょっと超過💦）のコラムです。はじめましての方も増えていると思いますので、はじめにざっくりと私の不動産投資の状況を紹介しておきます。

2016 年に区分（1K）を 2 室購入して不動産投資に参戦しました。2017 年に戸建 2 戸とアパートを 1 棟を 2018 年にさらにアパートを 1 棟購入しました。昨年の実績値は、礼金や更新料を含めた不動産収入で約 860 万円（家賃収入から計算した入居率で約93%）、残債は約 6350万円（残債利回り約13.5%）でした。

その後は、停滞しています泣。

停滞している原因は行動力が圧倒的に足りていないことにありますが、物件購入に回せるキャッシュに余裕がないのも一因です。自己資金を 2 割とか 3 割とか気軽に出せる状況だったり、現金買いできる状況にはありません。まあ、余裕資金をどのくらい残しておくべきかの基準（例えば、残債の10%以上は余裕資金として確保しておきたい）を下げれば良いという話かもしれませんが、鉄骨渡りは避けたいと思います。

ということで、2017 年に購入した戸建を長期譲渡のタイミングで売却してキャッシュポジションを上げたいと考えているわけです。

売却のきっかけ

6 月のコラムに書きましたが、入居者から賃貸借契約書の更新のタイミングで更新ではなく、物件を売って欲しいという話がありました。過去のコラムで何度か書いていますが、以下の物件になります。

エリア：千葉県北部の市
駅距離：JR 駅 4km
価格：350万円（現金買い）
築年：26年（購入時）
間取り：4LDK
購入時期：2017 年 9 月
賃貸開始：2017 年 12 月
月額家賃：5.8 万円
実質利回り：約 16%
建物：約 90 平米
土地：約 110 平米
その他：井戸・個別浄化槽・集中プロパン

また、賃貸人は物件と道路を挟んで反対側の農地を所有している農業法人です。

売却価格の検討

相場の利回りで売却とかでも良いのかもしれませんが、出来ればなるべく高く売りたい（ほとんど火災保険の給付金が原資ですが、外装も一新しているので）。そこで、利回りではなく、成約価格を調べてみることにしました。抽出条件は

同一市内で同程度の築年数で 3LDK 以上の間取り

としました。その結果、24 件（2022年6月時点）の成約価格が抽出されました。

最高額：1800万円
最低額： 398万円
平均額： 898万円（小数点以下切り捨て）

また、平米単価をプロットしてみました。成約価格を土地面積で割った金額（横軸）と建物面積を成約価格で割った金額（縦軸）になります。一応、直線フィティングした線も引いておきます。フィティングした直線から一番遠い左上の物件は田舎ではありがちな無駄に土地が広い物件になります。

この結果から、皆さんなら売却額をいくらにするのが妥当だと思いますか？

コメントいただけると幸いです。

ちなみに、エリアですが、8/15 の楽待編集部の「見逃しピックアップ」でこの物件に関する私のコラムも取り上げられておりますが、テーマは「限界ニュータウン」でした。「限界ニュータウン」ではないですが、その周辺地域になります。「見逃しピックアップ」で紹介されたことがきっかけで関西のテレビ局から取材依頼が来てビビりました。

現在の状況は

価格交渉可能という前提でかなり高めのボールを投げてみましたが、結果として失敗でした。管理会社経由で話が来たので、管理会社を通して金額を伝えたのですが、担当が売買経験のない賃貸担当の方だったため、交渉可能という話が伝わっていませんでした。まあ、売り急いでいないので、仕切り直しです。

この管理会社には売買部門もあるので、売買担当者を付けて貰った方が良い気もしています。しかし、収益専門なので気が引けるんですよね。売買担当の感触では提示金額は高いという話で、収益物件であれば当然の反応ではあるのですが、、、

本当は物件と道路を挟んで反対側の農地を仲介した会社が今の賃貸人を紹介してくれたので、その会社に実需で仲介して欲しいのです。管理会社にそれとなく聞いてみましたが、やはり無理そうです。しかし、賃貸担当経由だと纏まる話も纏まらなそうです。賃貸人と直接交渉して、契約書だけ作って貰うとかできないですかね。進捗したらまたコラムで紹介します。

話が進まないので

物件探しをしつつ、モチベーションアップのため、勉強し直しています。大津社長さんの本が一番読み易くてオススメです。内容が薄いということではないです。