イケアとダイソー、強~い味方🎵

1棟目として購入した築古RCをどう育てて行ったか。今回は客付け効果の高かったステージングについて書いてみます。

■大規模修繕と室内リフォームの実施
■ステージングによる好感度アップ ← 今回はココ
■管理会社の変更により購入後6ヵ月で満室

ステージングで好感度アップ!

全36室のうち24が空室でした。空室率は66%。
この物件には2DKの部屋と、1DKの部屋があります。内装のリフォームは2DKと1DK、それぞれ1部屋ずつを急いでもらいました。完成後すぐにステージングを行い、少しでも募集の役に立てようと考えたからです。

ステージングとは、家具や小物、観葉植物などを使って、室内をモデルルームのように演出し、内見の印象をアップさせる手法のことです。

内見者が部屋に入ったとき、何もなくてガランとしているのと、きれいな小物でさりげなく飾ってあるのとでは、第一印象が大きく異なります。特にファミリータイプの2DKでは主婦目線が大事。1DKの方は、近隣に大学があるので、若い人向けのステージングを行いました。

以下の写真は、ある部屋のステージング例です。材料はイケアとダイソーのみ。一部屋数千円で済みます。全空室を装飾する必要はまったくありません。この物件は2DKと1DKの2種類しかなかったので、それぞれ一室ずつステージングを行ないました。

やってみると意外に楽しいものです🎵
しかもステージングをすると、すぐに入居者が決まりました。ネットで「不動産投資 ステージング」と入力すれば、多くの事例が出てきます。セミナーなども開催されているようなので、楽しみながら取り組んでみると良いと思います。

 

少々気合いの入ったステージング。2万円くらいかけました。

上の写真のとなりの部屋です。茶色い床には緑が映えます。

白いテーブルはイケア999円。内覧された方から「これ、いただけないでしょうか?」とよく聞かれます。もちろん喜んで差し上げます😀

照明の費用対効果はバツグンだと思います😀

男前の部屋。意外と若い女性にも人気😀

こちらはナチュラル系😊

 

 

設置と撤収、保管場所が問題

ステージングの効果は非常に高いのですが、小物の設置と撤収が問題でした。サラリーマン大家だったので、平日は本業があるからです。気軽に現地に行くことができません。

管理会社にステージングをお願いするという手もありますが、出張費などを払う必要があるでしょうし、他人まかせだと小物のレイアウトもイマイチだったりします。

私の場合、きれいにステージングができれば、それなりに達成感もあったので、休日の渋滞を避けるため、早朝に車を飛ばして現地に行きました。

困ったのは小物の保管場所です。ステージングをした部屋への入居が決まった際、他に空室があるなら、そこに小物を移動すればOKです。ところが満室の場合、小物を保管する場所がありません。自宅に持ち帰ることもできますが、狭い自宅がステージング小物であふれかえってしまいます💦

で、どうしたかと言うと、中古の安い物置を現地に設置して、使わない小物はそこにしまうようにしました。

 

まとめ

工事をともなわないステージングは、初心者でも簡単に取り組めます。しかも予算は微々たるもの。入居促進に役立つのはもちろん、物件に愛着がわくことも大きなメリットだと思います。

今は国外に住んでいるので、日本に一時帰国した時に行ったり、親戚にお願いするなどしています。

次回は入居促進の切り札とも言える、管理会社選びについて記載しますね😀

 

ソムタムと言えばパパイヤですが、キューリのソムタム200円も美味しいです😋

 

今後の執筆予定

●毎月のキャッシュフローだけでなく「隠れた貯蓄」にも注目しよう! 
●物件の真の実力を見極める。シンCFの計算方法
●物件タイプごとのシン・キャッシュフロー(RC、木造、戸建)
●不動産投資への参入の遅れを一気に挽回。ロケットスタート戦略 
●1棟目購入時の空室率66%。半年かけて満室 ←今ココ
●ローンの借り換えで収支が大きく改善
●マイクロ法人を設立してサブリース。2棟目の物件購入に備える
●築30年を過ぎたころから大きなトラブルが多発
●購入後6年目に売却活動を開始。急がずにのんびり待つ作戦
●購入後10年目、2億8000万円で売却
●10年間運用した結果、1億5978万円を手にすることができた
●個人で所有する物件の売却であっても納税額の圧縮は可能
●マイクロ法人を使うと社会保険料を最小化することができる
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