不動産投資の利益は?

こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。

前回のコラムでは『最近よくみるけど不安になっている投資商品』について取り上げました。1口100万円で年利で7%もの配当を受け取れる不動産関連の投資商品ですが、日本でやるには少し配当が高すぎる印象をもったので個人的には関わらない方が良い気がしますし、今後も問題が起きないように願っています。

※『1口100万円で、みんなでお金を出しあえば簡単に大家さんになれる!』という感じの投資商品です。最近、広告をよくみかけますよね。

 

そんなコラムでしたがコメントもたくさんもらいました。他の方々がどんな風に感じているのかを知れて面白かったですし、勉強になりました! コメントありがとうございます。

 

そんな中で love95870さん が『みんなは不動産投資でどのくらいの利益・キャッシュフローなのか? 何%くらいなのか? 参考に教えて頂ける奇特な方はコメントをお願いします』という感じのコメントをくれました。

 

気になったので私も計算してみました。
他にも『奇特な方』がいましたらコメントください(笑)

 

■計算

全9棟の購入額:約3億9500万円
現在の年間家賃収入:4千万円強
現在の年間キャッシュフロー:2500万円前後

↓↓↓

表面利回り(購入時):11.2%
表面利回り(現在):10.4%

キャッシュフロー:6.3%

 

という感じになりました。

 

購入時の家賃で計算してみると表面利回り11.2%でした。投資初期は表面利回り14%前後でしたが、徐々に好立地に寄せていった結果だんだんと低い利回りの物件を買うようになってきました。

そこから築年数が増えていくので家賃も少しずつ下がっていきます。今の家賃年収と購入総額で表面利回りを出すと10.4%になります。20年も運営した物件もありますから、そりゃぁ・・・家賃もさがっているわけです。それでも、なんとか10%は越えていますね。

 

一方でキャッシュフローは年間2500万円前後となっており、購入額に対する割合は6.3%です。また、融資返済額が年間680万円で、そのうち元本返済部分は625万円くらいになります。この元本返済部分は利益に乗っけて考えるとすると、年間の利益(税引き前)は3100万円強となります。

※厳密には減価償却費も考える必要があると思いますが、私の場合だとほとんどの物件で減価償却期間が終わっていますし、購入額よりも高く売れるであろう金額で買っていることも多いので簡易計算のときは無視しても良いくらいだと思っています

 

この税引前利益3100万円強が購入額に占める割合は7.8%です。

 

ということで、私のやっている不動産投資で儲かっている額を計算していくと購入額に対して7.8%くらいの成績になるわけですね。

 

配当7%

その利益から配当を7%も払ったら、私だったらやっていけないということになります・・・。

 

まぁ、インカムゲインだけで考えればということなので、実際にはキャピタルゲインもあります。約3億9500万円で購入した物件の現在価値は5億円近いと思うので売却すれば利益も出ると思います。ただ、税金の支払もありますからね・・・。

 

まぁ、普通の感覚では7%って厳しい数字です。地主の婿養子大家さんがコメントで『簡単に言えば融資の金利が7%ってことですよね』と書いてくれましたが、その金利で融資を引いても買いたい物件って探すのは大変だと思います。平成バブルのときみたいに超インフレ時代なら別ですが。

 

年利20%とか年利100%とかいう明らかな詐欺のものよりは運営実態もしっかりとあるんでしょうし、実際に頑張って運営しているのかもしれません。ただ、この計算結果からみても…7%もの配当を払い続けていくというのであれば物件を高値で売却することが前提になってきそうです。それができないような市況になったときには厳しい結末が予想されます。それだけではなく、インカムゲインが計画通りに入ってこないだけでも厳しい局面になりそうなほどですから。

 

少なくても・・・、私の不動産投資くらいの成績では運営できないということです(悲)

 

love95870さんのおかげで計算してみましたが、私の場合は税引前の利益で7.8%くらいしかありません。そこから税金を払うわけですが、税率が30%だとしたら税引後に残るのは5.5%です。(本当は節税対策もしているからもう少し残るけど)

 

東京よりも利回りの高い埼玉エリアが主戦場で、今よりも利回りの高かった時代から始めていて、それでもこのくらいの数字です。『7%の配当金』というのはコンスタントにキャピタルゲインを獲得できる前提じゃないと厳しい数字だというのが感覚的に分かるんじゃないかと思います。

 

でも、キャピタルゲインというのは狙ってやるのではなくて『おまけ』として見ているくらいが精神衛生上でも良いと感じます。それをメインで狙う投資もあると思いますが、一般人が手を出すにはハラハラしすぎます。7%を達成するというのはそのくらいのことだってことですね。数字にすると小さそうに見えますが、不動産投資をやっている身としては大きな数字に見えます。

 

それでも、現物の不動産投資で税引後に5%くらい残る成績を継続して出し続けていけば十年、二十年と経った頃には大きな資産ができていると思います。それくらいの力がある数字でもあるので普通の一般人にとっては5%でも大きな数字だとは思います。

 

3000万円を税引後の利回り5%で効率的に再投資していけば、計算上は10年後に5千万円弱になり、20年後に8千万円近くになり、30年後には1億3千万円にもなるんです!

こういう計算を見ると不動産投資の力も分かりやすいですよね。私も長期間の不動産投資の力に驚いている一人なのですが、長いことやっていくと実感できることだと思います。

 

ということで、(私の意見としてはですが)怪しい投資商品にお金をかけるくらいであれば現物の不動産投資の方が期待値は高いと思います! 自分が頑張れば結果もより良くなるし、少なくても現物の不動産が自分の手元に残りますから。

 

以上、不動産投資の利益でした。もしよければコメントもお願いします。今日も最後までお付き合い頂き、ありがとうございました!