おはようございます！地主の婿養子大家です！

 

初期段階での共通点

初期段階でも相違点

 

本シリーズは有名大家さんの手法を勝手に妄想しながら、これから将来において多くの投資家さんがぶつかるであろう

立地と収益性

に関する自己の立ち位置と計画を考える一助になればと思って記しております。

 

シリーズ構成は、

【1日目】

０．あまり焦り過ぎるとダメ！！

１．自身のスタート地点はどこか

２．時間をかけて成長していく！

【2日目】

３．地方高利回り絶対主義大家流

４．埼玉サラリーマン大家流

６．地主の婿養子大家流

【3日目】

７．三人の共通点

８．三人の相違点

７．借りられた時がその時！！

【4日目】

８．完済までの長い道のり！！

９．ゆたちゃん流

10．自身のゴール地点はどこか？

以上になります。

 

【1日目】では、

自己の立ち位置を確認する為に、自分の年収、資産背景、目標を定めながら、焦らずに時間をかけて成長していく事を記しました。これは、不動産投資の本質を踏まえており、不動産投資はよほど下手な失敗を繰り返さない限りは、時間をかければ必ず過去に自分では想像出来ないくらいの資産を築くことが出来ると思っているからです。

【2日目】では、

有名大家さんのとった手法の変化について初期段階と20年経った今で勝手に妄想してみつつ、基本方針は今でもブレていないことを確認しました。つまり、初期段階ですでに熟考された自己に適した手法をとった事実を裏付けています。

今日は【3日目】でも、

その有名大家さんの中島さんと埼玉さんのお名前を勝手にお借りして、一見、全く異なる投資手法をとっている3名の手法を比較し、

初期段階での

共通点

　　　と

相違点

 

20年後での

共通点

　　　と

相違点

を考察してみたいと思います。

※便宜上、共通点を赤字、相違点を青字で色分けしますが、優劣を示すわけではなりません。（いつも私のコラムはプラスを赤字、マイナスを青字にしがちですが）

 

７．三人の共通点

地方高利回り絶対主義

土地値投資繰上返済型

フルレバ好立地売却併用

中島さんも、埼玉さんもその特徴が明確なのですが、我ながら自分の手法は特徴に欠け、名前つけるのに苦労しました。苦笑

 

上記、特色を持つ三人の手法は全く異なるもののように映りますが、実は、共通点も多いと思っています。

ここでは、まず共通点について語ってみようと思います。

 

まず最初の共通点ですが、

私は不動産市場を語る時によく、

市場原理

というものをかなり強調しますが、私の認識では、三人とも市場原理に則った形で、自身の最大限のパフォーマンスを結果として残し続けており、

結果、

投資に対する見返り、いわゆる利益については、恐らく三人とも似たり寄ったりではないかと思っています。

 

例えば、

高利回り主義の中島さんは確か90～95％くらいの稼働率だったとして、運用中におけるＣＦは三人の中で最も良いパフォーマンスだと思います。仮に売却したとしても、利回り売りで売れる市場のうちは、そこそこ良い金額で売れるでしょうし、最悪の場合には、回しきって二束三文で土地値で売れたとしても最大の強みとして、その頃には投資資金の回収はゆうに出来ているという感じでしょうか。

埼玉さんの場合にも稼働率は95％以上ですし、駅から少し離れた立地の物件でも土地値として売却する確度は高い物件ばかりでしょう。埼玉さんの言葉を借りれば、3.5億くらいの投資で5億くらいの売り値がつくくらいの価値のある物件を取得されているわけなので、仮に、どのかのタイミングで売却するとしても、利回り売りが成立しないような荒れはてた市場においても中島さんの物件よりも高値売却しやすいイメージがあります。

ワタクシ、地主の婿養子大家ですが、稼働率は大体98％を超えています。売却に関しても、過去に売却した物件全てが保有期間に限らず、特に小細工したわけでもなく、買値よりも高い金額で売却してきました。ポジショントークになってしまいますが、キャッシュポジションについては、売却を絡めた場合には、大体がＣＦ10年分以上を一気に稼いでくれるので、三人の中でもキャッシュポジションの上昇スピードは速いかも知れませんね。ただ、その分買換え的な手数が必要になってくるイメージですが。汗

 

つまり、

三人が理論上のパフォーマンスをこなしたと仮定すると、市場原理が働くうちは、物件一つに将来的な投資対利益は似たり寄ったりになる計算なわけです。

実際には、

その市場原理を逸脱した歪みや指値交渉を経て購入する事も多いので、そこの実力差は現れますが、大前提としては、そのような含み利益を除外して考えた場合には、

市場原理下において、

手法は違えどパフォーマンスが納得のいく範囲であれば享受できる利益は似たようなもの

であり、違いはあとは投資額そのものであったり、レバレッジ依存度の違いだったりします。（後述します）

 

三人の共通点。

①市場原理の中に当てはまる投資対象であること

※時間軸において市場原理が崩れるリスクについては、一般的には好立地ほど有利だけど、一概には言えないのが不動産の面白い部分でもありますね。

 

次に、

地方やら都市部やら、木造やら重鉄やらＲＣやらと投資対象は違い、厳密に言えば、物件種別によってその土地値の捉え方も随分と異なるものの、

三人とも

②土地値をしっかりと押さえた投資であること

です。

土地値の依存度は、

中島流＜埼玉流＜地主の婿流

なので、ワタクシが土地への投資に対する見返りが最も大きくなるべきなのですが、埼玉さんの5棟目とかは素晴らしいなあと見習いたいですｗ

 

また意外に思うかも知れませんが

③高稼働率であること

これも共通点です。

ここは初心者投資家には大事な部分で、三者の手法の相違点である利回りの違いは、

建物への依存度ではなく土地への依存度

であるべきだという事の証左だと思っています。

投資する建物は、現役である以上、高いパフォーマンスを維持出来る事が大前提なわけです。

 

更にいきますｗ

高利回り絶対主義、繰上返済主義、ハイレバ売却三昧主義。

運用中に抱えるリスクとその裏返しの利回りの違いがあるにも関わらず、

利回りの高い中島さん、繰上返済して借金がほとんどない埼玉さん、売却三昧でキャッシュポジションが高めなワタクシ。

④三人とも20年経った今でも拡大期

であり、

⑤ただいつでも手仕舞いに出来る懐状況にはある

にも関わらず、

⑥好立地不動産に完全寄っていない

わけです。

 

ワタクシなんて、市場に依る部分もありますが、

駅徒歩で言えば、今になってむしろ駅から離れた物件を購入してます。汗

 

他にも思いつく事は山ほどありますが、今日は文字数の関係から共通点はこれくらいにします。

 

８．三人の相違点

ではそんな三人の相違点は？

思いつくものを列挙しますｗ

 

①利回りが違う

⇒これは中島さんは高利回り絶対主義なので少しワタクシと埼玉さんとは考え方の根本が違うとは思います。

 

②投資エリアが違う

⇒中島さんは全国津々浦々で高利回りで満室経営が出来る物件を購入されていて、ドミナント戦略のワタクシと埼玉さんとは明確に不動産そのもの（主に土地）に対する捉え方が異なるかも知れません。

 

③年齢が違う

⇒これも冗談ではなく、真面目に大きな違いです。いわゆる、自分軸においた時に、残された時間が異なった事を意味します。埼玉さんもワタクシも20代で不動産投資していて、自分軸だけで考えても40年以上の猶予がある感じでしたが、中島さんの場合には、恐らくその自分軸の時間軸を熟考されての高利回り絶対主義の部分があるのでしょう。

ただ、義父が不動産投資開始したのは55歳を超えてからで、

不動産は必ずしも自分軸だけの時間軸ではない事

を意味していたりします。義父と私の時間を併せるという事ですね。

 

④売却の絡め方

記憶では中島さんも利回り売りで高値売却されていたような記憶ですが、埼玉さんはなんといまだに一度も物件を売却されていません。。。他方、ワタクシはハイレバでオーバーローンで投資拡大していたのですが、ある意味で売却を絡めなければ成就しないような投資方針です。

埼玉さんは、ここを初期に甚大な苦労のもとでの繰上返済で完済する事で、保有物件の資産規模に対する借金依存度を極限まで薄める事に成功し、

ある意味で

売却しなくても融資が受けられる体作り

を徹底されたわけです。

ここは、恐らく、中島さんも自身の臨む拡大スピードには売却を絡めざるを得ないとの判断があったのではないかと思料します。

 

⑤安全度

これは誰が見ても明確に最も安全なのは埼玉方式。初期は大変だったと思いますがそれでも安全度は3人の中で最も高かったと思います、今でも、群を抜いて埼玉さんの安全度が高いです。

次に中島さんが安全でしょうか。最初の物件は中島さんも自信はあれど安全とは言えないやり方でしょうが、何よりも高利回りは運用中の資金ショートへの安心感につながりますし、拡大へのキャッシュも積み上がり易いので、レバレッジを下げながらも拡大出来たはずです。

断然危険なやり方がワタクシのハイレバレバでしょうね。汗

当の本人は全くもって危険と思っておらず自信満々でしたが、得てして失敗する人の多くは根拠のない自信と過信を混同して失敗するのでしょうね。苦笑

 

⑥拡大スピード

これは⑤の安全度と裏腹な部分がありますかね。ワタクシの拡大スピードが一番早いはずです。（ハズ）

売却を絡めるのでキャッシュポジションも上がり易かったです。

埼玉さんは、5件目完了するくらいまではスピードは上がらなかった感じでしょうか、ここから先は雪だるまが大きくなる実感を凄く感じたと思いますので、20年以降は、スピードを付けようと思えば付けられる状態ですね。

中島さんは、ゼロからスタートとして考えると物凄い拡大スピードだと思います。しかし、これは他にワタクシと似た方針の安藤さんや内本さんが中島さん以上の拡大スピードを実現されているので、やはりスピードとしては少しワタクシの手法よりは安定しているのかも知れませんね。これは恐らく、再生に時間をかけるという部分が程よいスピード感を維持するブレーキの役割だったりするのかも知れませんね。再生投資経験のある方なら頷いてくれるのではないでしょうか。苦笑

７．借りられた時がその時！！

過去に、ダメダメな拡大のやり方で破綻された方も少なからずいるのかも知れませんが、

私は、

借りられた時がその時

という金融機関の目の役割をブレーキのように捉えている部分が少しあります。

 

貸してくれるという事は、

回収可能な相手

と見て貰えているということ。

 

私は専業大家なので、その評価が正に全体のバランスも踏まえた現在の自身の状況を表してくれていたりします。

安全性を示す指標として、残債利回りや債務償還年という指標がありますが、兼業大家さんの場合、その金融機関の評価が本業収入からの補填や回収を踏まえていないものかどうかは判断しなければなりませんね。

単純に言えば、物件単体で評価してもらえているかどうか。

私は、

オーバーローンという借入方法によって、金融機関が単体だけでなく全体での評価を重視する事を敢えて利用し、自己の安全評価の確認としている部分があったりします。

 

この話は好立地不動産を購入するという部分に特化した部分がありますが、私はこの方法で、一般的に担保評価が割れやすい好立地不動産ですらもオーバーローンで融資してもらえるかどうかをタイミングの線引きにしてきました。

あまりに多くの共同担保を求められる場合には、物件単体に不安材料があるかも知れませんし、全体として枠が無い状態を示しているかも知れ前ん。

 

以上、非常に長くなってしまったので、今日はここまでといたします。

シリーズで長くなることで、シリーズのテーマが薄れてしまいそうですが、本シリーズは資産性の高い、好立地不動産を購入するタイミングについての考察がテーマになっています。

 

既出の三名のそのタイミングや自身のタイミングについて考えを深めるキッカケとなるようなコラムになっている事を切に願いながら3日目を終了といたします。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。m(__)m