～このコラムは踊り場から次のステージを目指す６年生大家が、不動産に取り組む姿を記した実践コラムです～

 

皆さん、こんにちは～

ジュニアです。

 

＜こんなものを大人買い＞

＜おやつ＆夜食です＞

 

早速ですが、少し前のコラム「＃２９４　架空請求疑惑の延長戦の件」で書きましたが、先日管理会社を変更したアパート1号で、以下の担当者からのメールのとおり、家賃滞納と更新料滞納が発生していました

 

「お世話になっております。
本件、事前のご報告ができておらず申し訳ございません。
更新料も家賃についても現段階で滞納が発生しております。
5月時点で1万円不足、6月時点でも更新料と1万円不足。
そのため、46,000円のお支払いとなりました。

現在督促は継続して行っており、7月31日に滞納分をお支払いいただくことで入居者とはお話ができております。

管理解約時での精算までに間に合わない可能性がございますが、入金あり次第ジュニア様へもお支払い手続きを行います。

ご面倒をおかけして申し訳ございません。
ご確認を宜しくお願い致します。」

 

滞納があっても、こんな感じです(笑)

私としてもモヤモヤしていましたが、この度無事に解決しましたので、その顛末をコラムにさせて頂きます。

 

今回の構成は以下のとおりです。

１．滞納の状況

２．ヒアリング

３．原因と対策

４．最後に

 

それでは本題に入ります。

 

 

１．滞納の状況

それまでの滞納状況を整理すると、以下のようになります。

５月：△１０,０００円（家賃不足）
６月：△１０,０００円（家賃不足）
　　　△５５,０００円（更新料未納）

 

入居者さんがお金に困っていることは想像がつきますが、何故１万円×２カ月分が不足なのかが良く分かりません。

管理会社からの未納であることは報告してもらいましたが、理由についての報告はありませんでした。

 

 

２．ヒアリング

報告が無ければ確認するのみです。

以下、担当者とのやり取りです。

 

【７月１１日】

「ご担当者様
いつもお世話になっております。
早速ですが、以下の点について教えてください。
 ・滞納の原因(勤務先は今までどおりか、など)
 ・保証会社への対応」

 

【７月１５日】

「ジュニア様
お世話になっております。
特に勤務先変更等無く、昔から支払いが遅れがちな方でした。今回更新料と家賃の2か月分を払う余裕がなく、７月末にお支払いいただく約束をしております。
更新料については弊社に、家賃については新管理会社に振り込むようにご案内しております。また、保証会社利用が無く、連帯保証人での契約となっておりますが、遅れても支払いは頂いておりますので、基本的に契約者への連絡対応をしております。」

 

過去にも支払遅延があったようですね。

保証会社がついていないまま更新をしていたのは、私もチェック不足でした（汗）

 

【８月１４日】

「いつもお世話になっております。

早速ですが、以下の点について確認と対応をお願いします。
添付メールの滞納の件７月末が期限と言うことですが、お支払いは頂けましたか？当方には入金が無いようですが、送金方法とともにご教示願います。」

 

【８月１６日】

ご連絡が出来ておらず申し訳ございません。
 7月末に入金を頂けず、再度ご連絡して明日（8月17日（水））で再度期限を切らせて頂いております。
 明日の入金を確認後に再度御連絡させて頂きます。

 

【８月１８日】

以前よりお話頂いておりました、下記の２点についてご報告致します。×××号室の滞納の件→本日不足分もご入金ございました。こちらの金額のお振込みの件ですが、弊社からのご請求金額と相殺させて頂いてもよろしいでしょうか。

【内訳】

【お支払い金額】
・×××号室　2022/6家賃　20,000円（6月7日と7月7日の不足分になります）
・×××号室　2022/7家賃　56,000円・103号室　更新料　56,000円

 

結局、何が原因なのか良く分かりません（汗）

最終的には緊急連絡先となっていた父親に連絡をし、不足分を払ってもらったとのこと。

原因を把握するつもりが無いようですね。。。

 

そんな状態で次の管理会社、Ｙ店長に引き継ぐこととなりました。

 

 

３．原因と対策

Ｙ店長に事の顛末を共有しました。

８月より管理委託開始で、本来７月に収めるべき８月分の家賃が未納、８月中に支払う９月分の家賃もすぐにやってきます。

Ｙ店長は入居者と早々に連絡を取り、その状況について以下の報告をくれました。

 

・コロナの影響で給料が下がったところへ更新料の支払いも来て、５６,０００円の家賃を払えない状態だったため、払える分として４６,０００円を支払った。
・更新料については今は払うのが難しいので、分割して払いたい。
・物件自体は気に入っているので、これからもか住み続けたい。
・勤務先は以前と変わりなく、これからも変わる予定はない。

 

併せてＹ店長からは、勤務先を見ても審査はとおるので保証会社を付けて、家賃も口座引落にしたいとの提案をいただきましたので、すぐに承諾。

しっかりと本人と面談、原因を明らかにしてくれた上に、ウソを付くような人物ではないと思う、との人物評まで併せて報告をしてくれました。

 

私としても、金銭的に厳しい中で払える金額として４６,０００円を支払っていたこと、更新料についても「分割して」払う意思があることなど踏まえて、更新料を無料としてその分を家賃に充てることで実質的に１ヵ月支払いをスキップさせることを提案させてもらいました。

 

【９月５日】

お世話になります。
×××号室〇〇様、本日自動引き落としのお手続き完了した旨ご連絡頂きました。
１ヵ月分スキップしていただいたので、これからは回る予定と仰っています。
またオーナー様に申し訳ない気持ちでいっぱいですが今後とも何卒宜しくお願い致しますとのことでした。
今回は寛大なご対応をいただき誠に有難うございました。

 

これにて一件落着です。

 

 

４．最後に

少し甘い対応かもしれませんね(笑)

 

私としては家賃滞納は１ヵ月までと決めています。

２ヶ月分、今回のケースで言えば１１万円を超える滞納額が貯まると、リカバリーは難しくなると考えています。

今回はコロナと更新時期が重なったこともあり、退去や法的措置などになる可能性を考えて、１ヵ月分をスキップすることとしました。

また、入居者の態度や人物像なども併せての判断です。

 

それらの判断に必要なことは正確な情報であり、Ｙ店長はまたもその役割を十分に果たしてくれました。

 

有難い限りですが、今後の管理は管理部門の担当者に移ります。

新しい担当者とも、コミュニケーションを充分にとって臨みたいと思います。

 

 

今回のコラムは、いかがでしたでしょうか。

これから不動産を始める皆さんにとって、少しでもお役に立てれば幸いです。

また、簡単でも構いませんので、皆さんからの感想、ご意見のコメントをいただけたら嬉しく思います。