＜本稿は約１８００字、約２分で読めます＞
～このコラムは踊り場から次のステージを目指す６年生大家が、不動産に取り組む姿を記した実践コラムです～
皆さん、こんばんは～
ジュニアです。
＜清掃を外注したアパート１号＞
＜久しぶりに除草に行ったら番号忘れてました汗＞
先日のコラム「＃３１５ 「いいね」で楽待実践大家コラムを盛り上げたい件」に、あるコメンテーターさんから、「コラムが多すぎる、長いコラムは読まない」との貴重なご意見をいただきました。
衝撃でした。
私はコラムが多いことは選択肢が多いことであり当然好ましく、長すぎるのは兎も角、一定の情報量はあった方がより良いコラムだと思っていました。
独りよがり？
思い込み？
だったのかもしれません。
貴重なご意見として参考にさせて頂きます。
そして、このマクラが不要なのかもしれません（汗）
今回のコラムはタイトルだけでネタバレかもしれませんが、ご一読の上、他山の石としていただければ幸いです。
今回の構成は以下のとおりです。
１．賃貸借契約書のチェック
２．２／４が無効
３．原因を確認
４．対策を検討
５．最後に
それでは本題に入ります。
１．一番最初にすること
先日購入した借地権付アパート、売主さんは自主管理だったのですが、私はすぐに管理会社を入れました。
管理会社が一番最初にすることはこれです。
「賃貸借契約書のチェック」
管理会社を変更した時も、同じ様に賃貸借契約書をチェック、保証人、保証会社の有無などを確認していました。
アパート２号も売主さんは自主管理で、その時の管理会社はすぐに賃貸借契約を巻きなおしましたが、今回の管理会社は現在の契約はそのままで、更新のタイミングで自社の賃貸借契約書を使うとのことでした。
２．２／４が無効
物件の管理契約を締結した時に担当者から「賃貸借契約書を預からせてください」と言われたので、そのまま預けました。
その時は、コピーを取って郵送しますとのことだったと記憶しています。
そして決済から約一か月が経過する頃、担当者から以下のメールがありました。
「契約内容確認したところ、〇号室と△号室の内容で極度額不記載の契約書に連帯保証人の捺印がある為、民法改正の関係で、保証契約が無効の契約となっております。(現在無保証)」
そもそも保証会社を入れておらず保証人としていることもリスクであり、その点は承知していましたが、契約書の保証条項部分が無効とは、、、、
そこは完全に想定外でした（汗）
３．原因を確認
その２戸は２０２０年４月以降に更新をしたものの、古いタイプの契約書を使っていたようです。
自主管理だからしょうがない、、、
かと思いきや、契約手続きについては近所の不動産屋さんを介していました。いわゆる駅前の昭和系不動産屋さんです。。。
まさかの事実でした(ﾟдﾟ)！
こんなこともあるんですね。
４．対策を検討
管理会社から提案された対策は、以下の２つでした。
①大家負担で保証会社を入れる
②無保証のまま、次の更新時期まで待つ
皆さんなら、どうされますか？
私は、このように返信をしました。
「すぐに保証会社を入れてください。併せて今回の保証料は私が負担しますので、次回の更新の時はご負担をお願いしておいてください」
月額家賃の８０％×２戸で１０万ほどの出費になりますが、次回以降は入居者さんにも負担を強いることとなるので止むを得ません。
過去に滞納もないようですが万が一がありますし、管理会社さんにも出来るだけ迷惑を掛けたくないですからね。
５．最後に
２０２０年４月の民法改正にて、賃貸借契約におおいては連帯保証人の債務限度額を明記することが義務付けられました。
当時はニュースなどにもなり、新しい賃貸借契約書の雛形などが国交省や、ハトやウサギの協会から提供されていたと記憶しています。
これまでも物件購入前に賃貸借契約書を貰ってはいましたが、ナナメ読みする程度でしっかりと確認をしてきませんでした。
恐らく仲介業者さんも、そこまでは確認をしないモノと思われます。
今回は今のところ滞納もなく実害もありませんが、運が良かっただけとも言えます。
「投資は自己責任」
この言葉の意味を再確認しました。
今回のコラムは、いかがでしたでしょうか。
これから不動産を始める皆さんにとって、少しでもお役に立てれば幸いです。
また、簡単でも構いませんので、皆さんからの感想、ご意見のコメントをいただけたら嬉しく思います。
ここまで約１８３０字で、いつもより少し短めにしてみました。
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