こんばんは！地主の婿養子大家です！

 

好立地のタイミング

 

いよいよシリーズ【4日目】となりました。

 

シリーズは長くなると、シリーズのテーマがぼやけてしまいます。

本シリーズは、名前の知れた大家の手法の特徴を理解しつつ、その手法で成功している大家が

どれくらいのスピードで好立地不動産を購入出来ているか？

について

20年経過して尚、さほど好立地不動産に寄せられていない理由

を理解して

読者の皆さんがご自身の不動産投資の進め方の参考になればと思って記しております。

 

尚、途中でmelmさんからご指摘頂いた、

『好立地』の定義

ですが、

本シリーズでは、基本的には駅からのアクセスが良い立地を示すこととし、その指標としては、駅徒歩10分圏内、理想は5分圏内をイメージしています。

別の観点で言えば、

物件の価値における、土地と建物の価値の比重において、

土地の占める割合が高い事

更に、

土地面積が広いと必然的に土地価値の比重は高くなってしまいますが、そうではなく、あくまでも土地面積に対して土地値が高い、いわゆる路線価の高いエリアを傾向としては指しております。

 

次に、

そんな好立地をわざわざ高いお金を出してまで購入する必要性についてですが、これは時間軸を自分だけの時間軸で捉えている場合には、その必要性は高くならない可能性もありますね。

また、

不動産投資に求めるものが、不動産（土地）という資産を集める事とそこから生み出されるキャッシュをという考え方があれば、多くの人は、私が不動産投資はボードゲームのモノポリーの性質があると理解していただけるはずだと思っています。

モノポリーにはゴールがあり、時間軸がかなり単一的なものでしかありませんが、実際の我々の不動産投資には家族や子孫への承継という『時間軸を繋ぐ』という選択肢があり、

特にその場合には、

この

土地取り合戦の意味合いは強くなる

と思っています。

 

ゼロからスタートするにあたり、まずは目先のお金が欲しいのは誰しも同じかも知れませんが、その目先ばかりにとらわれると、

不動産投資と自称しつつ

動産投資になりかねない！

そんな風に自論ですが、私が不動産投資を捉えているからこそ、このようなシリーズを書いているのでした。

 

小難しく言っておりますが、前回のコラムまでに出てきている三人の事例で簡単に示すと、

中島さんは高利回りで手元のキャッシュをどんどん厚くしつつ、事業性を前面に出すことで金融機関からの事業としての評価を得てプロパーローンでレバレッジを取ることに成功しています。

仮にゆくゆくどこかで好立地不動産を購入された（出来た）とすれば、つまり中島さんは土地取り合戦に勝つ為の手段として、地方高利回り絶対主義を初期段階、拡大期で貫いたということになるのかも知れません。

埼玉さんは、1物件ごとに繰上返済をしながらかなり筋肉質な経営方針をとりつつ、その複利効果でジワジワと拡大を推し進め、それはあるタイミングでは好立地不動産を購入する時のバックボーン（資産背景）として無借金経営であるが故に、毀損部分をいとも簡単に賄えるだけの信用力を築き上げているわけです。好立地不動産の一種である5棟目で1億の物件を借入する時にも、金融機関は、5棟目の収益力や担保評価もしますが、１～４棟目が無借金であることの資産背景は強く信頼を生んだことと思います。

ワタクシは、5棟目の好立地不動産やその後の好立地不動産を購入する基盤を作る為に、1～4棟目を売却しており、そしてその4棟はいずれも購入額よりも高値売却出来るような好立地不動産でした。厳密には名義分けしてもいるので、完全にそれが当てはまるわけでもありませんが、いわば、１～４棟目は5棟目の築20年程度の好立地ＲＣ物件を20年返済で購入し完済するまでの体力として売却したような部分がある気がします。

 

そう、恐らく三者三様に全く異なる投資手法をとっていますが、前回のコラムでは上げ忘れておりましたが、

三者とも、

完済までの長い道のりを見越して自己の手法を確立したのではないでしょうか？

埼玉さんにとっては完済はあっという間ですけど（爆）

 

では、シリーズの締めに入ります。宜しくお願いいたします。

構成は、

【1日目】

０．あまり焦り過ぎるとダメ！！

１．自身のスタート地点はどこか

２．時間をかけて成長していく！

【2日目】

３．地方高利回り絶対主義大家流

４．埼玉サラリーマン大家流

６．地主の婿養子大家流

【3日目】

７．三人の共通点

８．三人の相違点

７．借りられた時がその時！！

【4日目】

８．完済までの長い道のり！！

９．ゆたちゃん流

10．自身のゴール地点はどこか？

です。

８．完済までの長い道のり！！

そう、完済までは基本なが～い道のりなんですよね。不動産投資って。

まあ基本当たり前ですよね、本来なら自分だけで買えない規模の不動産を金融機関に借入を起こして購入するわけなので、そんな簡単な道のりなわけないです。

偶然、ヒラさんがアップされたコラムで、ＣＦ100万円達成ウェーイｗという思考に疑問符を投げかけておられましたが、築古物件を購入して長い返済期間で見せかけのＣＦでぬか喜びするのは危険なんだと言う事だと思います。

中島さんは、高利回りによって投資回収期間の短縮を想像し、

埼玉さんは、血のにじむ繰上返済をする事で完済までの期間を短縮し、

ワタクシは、売却をこなす事で完済するまでに得るはずのＣＦを前倒しで取得し、

そうやって、

体力づくりの20年間

のような感じだったのだと思います。

 

もともと、資産家でお金が一杯あれば三人とも今の手法をわざわざ選択しなかった可能性も高いですよね。読者の中には、地主の2代目以降の方もいて、その方々の思考は異なる部分があるとよくコメントを拝見すると痛感します。

 

埼玉さんがコラムでよく

ただ（無料）で土地を取得出来たようなものだ

という表現は、

借金をしなければ不動産（土地）を取得する事が出来ない富裕層でない一般庶民の土地取り合戦の様相を本当に上手く表していると思います。意識してか無意識かはまだ本人に伺った事はありませんが、、、汗

 

借金をして不動産（土地）を購入し、その土地の上にある装置を最大限運用しつつ借金を返済を迎えた時点で、

地主になる！

という事だと思います。

 

ペンネームにたいそうな名前を付けていますが、私的な地主の定義とは呼んで字の如く、

土地の持ち主

になることだと思っています。

それが大きいとか小さいとか高いとか安いとかではなく。。。

 

借金があるうちは本当の意味では所有者ではないってことですよね。

９．ゆたちゃん流

ここで楽待の重鎮の一人であるゆたちゃんの事が思い浮かびます。

ゆたちゃんは、現在9棟60戸ほど保有されていますが、驚くべきことに、固定費を引いて実質利回的な指標で手残り20％の運営を心がけていらっしゃいます。

そして、彼は最初から無借金経営です。（本人的には家族内貸し借りしてますが）

現金で購入できる範囲の物件で、最初から地主となり、専業大家として生業としての大家業を営まれています。

これはこれで誰でも出来る事ではありませんよね。

しかし、

そんな彼も地方の超高利回り投資で専業大家をやりつつ15年経過した最近では、地方超高利回りの中でも好立地に寄せる考えを抱かれています。

恐らくは、

単に生活をするだけであれば専業大家で大家でいることは出来ますが、

人間いつかは、そしていつ体が思うように動かなくなるかも分かりません。前回のコラムでも触れましたが、自分軸で考えたとしても、専業大家としてＤＩＹし続けられるわけでもなく、繋ぐことを考えると更に

手のかからない不動産（土地）

厳密には

手のかからない装置（建物）

を求めたくなります。

 

偶然か必然か、彼の超高利回り運営においても時間は15年を超えてなお手法のベースは変わる事はありません。

 

10．自身のゴール地点はどこか？

いよいよシリーズの結論めいた話に入ります。苦笑

 

現役バリバリ投資家として活動する4人ですが、特徴は全くもって異なりますが、

み～んな、

15年を超えて尚、好立地に寄せる事が簡単に出来るわけではありません。

 

それは皆、

自分軸では好立地が全てではないと理解しているから

であり、不動産投資でインカムゲインを稼ぐ、日銭を稼ぐという目的においては、自分の手法に見合った立地を見つける事になりますよね。

 

真の意味での好立地不動産とは、誰が運営しようがそのパフォーマンスに違いが出ないようなもの。

そうなる理由がまさに不動産はモノポリーだと思う部分で、誰しもが欲する立地なわけです。

 

つまり、我々は、

好立地という言葉の解釈を万人向けの好立地だけではなく、自己だけの好立地を見出しながら、少しずつ真の好立地が買えるだけの資力を蓄えていきたい。

一代で言えば、そのチャンスはそう何度もないのかも知れませんね。

持たざる者が不動産投資で成就するのは20年やらの借金が完済出来てからがある意味でスタートラインなのだから。。。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

焦らずに、今自分に出来る最大限を頑張りましょう～m(__)m