～このコラムはサラリーマン兼業大家が58歳で退職後、専業大家として法人化8期目を迎える私の今を綴ったコラムです。～

 

　皆さん、kazu21599です。
今回は不動産はやっぱり運とご縁とタイミングが密接に繋がっていると再認識したコラムです。

 

構成は
　1．久しぶりにFBで連絡が
　2．ジョイ〇〇で待ち合わせ
　3．早速管理会社さんへ
　4．物件視察（内見）
　5．私にはご縁がなかった（ご縁は不思議）

という順になります。

 

 

　1．久しぶりにFBで連絡が

　令和4年9月17日、ピコーン！メッセンジャーの通知が鳴る。何だろと見てみると、知人の家族大好きK大家さんから久しぶりにメッセージが、「川波市のアパート管理はO不動産に任せてますか？」「そのままお願いしてます」

　「O不動産で特に問題ないですか？管理内容でAB不動産との違いはありませんか」「AB不動産で管理してもらったことがないので、比較はできませんが、満室継続しているので、特に不満はありません」

　「もしかしたら、O不動産へ紹介お願いするかもしれません、その際はよろしくお願いします」
「管理内容は随分違うと思います」「管理費は何％ですか」「紹介はOKです、ちょっと比較はできないと思います、（管理費の）交渉はできます」

　「20日のランチどうですか？お話聞きたいです」「小湊の近くであれば大丈夫です、川波市に買うんですか？」「kazuさん物件の近くです」「ファミリー物件なので競合はしません」
「なるほど、であればAB不動産より客付けは強いと思います」

　「ランチですが小湊のどの辺が良いですか？」「今回破産案件で裁判所とか弁護士が絡んでわからない事だらけです」「確かに小湊って食べるとこ少ないですね、ジョイ〇〇さんとかどうでしょうか」
「破産案件なら、淡々と清算するだけだと思うので案外安く買えるかもですね」

　「少し早いですがジョイ〇〇に11：30とかでも良いですか」「良いですよ、その方が都合がいいです」
「銀行さん紹介ですか？、じゃ20日に」「不動産屋からの紹介です、20日宜しくお願いします。」

 

 

　2．ジョイ〇〇で待ち合わせ

　令和4年9月20日午前中O不動産屋さんで、管理について詳しいことを聞く、①管理費は原則3％だけど家賃の高い物件は3％より多少安くすることもある。1室2000円程度ならOK②特に見回りとかはないが用事の都度確認する。③定期清掃や退去後の清掃は頼まれれば業者を紹介する④小さな工事は手数料は貰わないが、大きな工事になると発注見積もり立ち合いなどこっちでやる分は〇〇円頂戴と手数料を貰う④管理しているオーナーさんからはADは貰わない、管理費貰っていない物件についてはケースバイケースで広告費もらうこともある。
⑤募集業務、入退去、家賃集金振込、毎月の家賃報告、建物の修繕管理、クレーム対応、業者の紹介などが通常業務とのこと。
という内容を確認して、待ち合わせ場所に向かう。

 

　11時半店内に入り、食事をしながら、昨年K大家さんが購入したファミリー物件のその後の状況や、私の再生物件の進捗状況、現業N大家さんの購入物件の話や融資借換の話など世間話をしながら食事が終わる。

　本題に入り、まずO不動産の管理費の件・管理業務の内容、ADの件、業者紹介の件、大きな工事は任せると手数料がかることなど、午前中に直接確認した内容を伝える。
　「良心的な業者さんやね」「まあ僕は川波市のアパートは退去してもすぐ決めてくれるので信頼してるけど、」

　「今回のは弁護士さんが破産の清算で裁判所から許可をもらって売却するという案件をG不動産屋さんから打診されてるんやけど、川波市のアパートのならもしかしたらＯ不動産屋さんが詳しいこと知ってるかもしれないので、また購入出来たら管理も依頼したいし、紹介してもらいたいなと思って」

　「ええ？、昨年買ったばかりやろ、よく次に目が行くね」「まあファミリー物件やし軽鉄築30年多分ハウスメーカーやと思うけど」「それに買えるうちに買っとかないと、そろそろ買えなくなりそうな気がするし」と言いながら、「この物件やけど・・・」とスマホの写真を見せてくれる。「3DKで6室※※00万、裁判所が決めた価格なので価格交渉はできんみたい」

 

　写真を見て⇒ああハウスメーカーっぽい飾り窓が屋根に付いた・・・あれ？あれ？どこかで見たことがあるよ。この駐車場、建て物、・・・平成27年に融資までついて売主さん取下げで買えなかった物件に、、、似てる、いや、それだよね。間違いない（チャンスがあれば買ってもいいと定期的に見に行ってたアパートだぁ！）

 

過去が走馬灯のように蘇える
　8年前法人化してポータルやマイナーな地元サイトを見ていて、すぐにこれはいけるかもと、O不動産に会いに行って、先に1人1700万でならと言う話があるけど、売主さんの代理の娘さんは1900万ならOKと言ってるので、とりあえず順番じゃなく融資が付いた方を優先するので、融資の内諾を

　⇒ということで（前もって公庫さんには下話済みで）早速1700万の借入を申込み2週間後に融資OKを貰い、O不動産屋さんに出来れば1700万でと思うが、1840万までなら購入可能と伝える。

　⇒その後代理人の娘さんからは1700万でOKの内々の話があったらしく、建物の持ち主はOK、土地の持ち主の許可がまだ出ていないという事だった。
　※結局ご縁がなく（土地の持ち主は2100万まで下げることは聞いていたが1900万でとの話は聞いていないということで土地・建物・代理人の3人がもめて）
　※融資書類も公庫さんに返却することとなった。

　…O不動産さんは気の毒がって、その後私に優先的に何件も物件を紹介してくれ、平成30年に仕上げて利回り26.8％のお宝物件に繋がるご縁となった。

 

　えっそれが破産物件でしかも※※00万？、5万×6室×12か月=360万⇒表面利回り約14％、、高けー修繕費に少なくとも500万はかかるだろう
となると※※00万+諸経費200万＝※※00万⇒実質利回り約11％？、（僕には買えないな！）
　綺麗にして貸せば5.5万×6室×12ヵ月＝396万⇒仕上り利回り約12％、それでも厳しいなあ、土地値が実勢で坪15万×1※※坪＝約2400万。やっぱり全部で2800万くらいで仕上げて仕上り利回り約14％くらいにはしたいよねなんて勝手に妄想する。（つづく）

 

 

それでは、楽待さんに感謝を
　読者の皆様に感謝とお礼を
　私の周りの世界に感謝を