【実践大家コラム】購入後10年目、2億8000万円で売却②

 

前回の続きです。売却対象は以下の物件です。

●東京都近郊、駅徒歩15分
●築25年（購入時）の4階建てRCマンション
●2億6800万円、表面利回り10.5%で購入

 

■10年経過後に2億8000万円で売却

結果的には手数料1.5％の仲介業者から紹介のあったお客様と、契約まで漕ぎつけることができました。

売却活動を開始してから約4年。当初に決めた下限価格ではありますが、想定範囲内なので、まったく問題ありません。理由は以下の3点です。

●売却活動中の4年間も物件は順調に稼働していたので、毎月のCFをしっかり受け取ることができた。4年分の累計は3346万円
●隠れた貯蓄が順調に積みあがった。4年分の累計は4288万円
●上記の2つを合算したシン・キャッシュフローは7634万円

売却を決断したあとの4年間、きちんと運営したので、7634万円の追加ボーナスを手にすることができたわけです😀

 

■長期間レインズに掲載されると売却に不利になるのか？

一般的に以下のようなことが言われますが、私はまったく意に介さずでした。

●長期間レインズに掲載されたままだと、売れ残り物件というレッテルを貼られてしまう
●多くの仲介業者と媒介契約を結ぶと、レインズ上に同じ物件がたくさん並んでしまって印象が良くない

これらは事実でしょうか？
専任媒介で物件を囲い込みたい仲介業者の、口説き文句であるようにも思えます。

ともあれこの物件は、大きなトラブルに見舞われたものの、稼働率は良好で、空室が出ても比較的早く新しい入居者が決まっていました。なので上記のような言説は一切無視しました。

一般媒介であれば、仲介業者の判断でレインズに載せたり下げたりしてくれるので、必ずしもさらし物にはならなかったようです😊

 

■まとめ

1棟目の築古RCの売却活動を始めてから4年後、無事に売却を完了することができました。高稼働率を維持すべく、手を抜かずに運営した結果、7634万円の追加ボーナスも手にすることになりました。

不動産投資において、高稼働率で安定運用することがいかに大切であるかを証明する数字であると受け止めています。

不動産の売買を生業とする業者さんは、物件を安く仕入れ、高く売ることを繰り返すことで利益を得ます。そのダイナミックさに比べたら、我々大家の利益は微々たるもの。まるで狩猟民族と農耕民族です。

しかしながら農耕民族は、時間という貴重な資源を味方に付けることができます。基本に忠実に運営を続ければ、決して少なくないご褒美を手にすることができるのです。

ちなみに私は、この物件を含めてRCマンション2棟、木造アパート2棟の売却を行ってきました。いずれも一般媒介で、購入時より高い価格で売却を済ませています😊