【実践大家コラム】10年間運用して1億5978万円を手にすることができた①

 

1棟目の物件を取得したあと、それをどう育て最終的に売却したかを振り返ってきました。今回は10年間の収支をまとめてみます。

購入したのは以下のような物件でした。

●東京都近郊、駅徒歩15分
●築25年の4階建てRCマンション
●2億6800万円（大規模修繕、空室のリフォーム費用込み）
●表面利回り10.5％
●36室、うち空室24（空室率66％）

売却時は以下のとおりです。

●2億8000万円
●表面利回り10％
●満室

 

■築古RCの計画と実績

購入前の計画と、実績を比べると以下のとおりです。

毎月のCF、隠れた貯蓄とも、購入前の計画値を上回ることができました。その結果、それらの合計値であるシン・キャッシュフロー（以下、シンCF）も、計画値を3321万円上回りました。

上表のシンCFは、売却価格が購入価格と同じであったと仮定して算出した数字です。実際は以下のように購入価格より1200万円高く売却できています。

売却価格2億8000万円 － 購入価格2億6800万円 ＝ 価格上昇分1200万円

したがって、この物件から得た利益の総額（税引き前）は以下のとおりとなります。

実績ベースのシンCF 1億4778万円 ＋ 価格上昇分1200万円 ＝ 1億5978万円

 

■実績が計画値を上回った要因

購入前の計画値以上の成果を上げることができた要因を列記します。

●S銀行（金利4.5％）からF銀行（金利1.65％）への借り換えを行った
●その結果、毎月のCFも、隠れた貯蓄も増加した
●優秀な管理会社のおかげで、高稼働率を維持できた
●原状回復時に部屋のデザインを工夫したり、ステージングを行うことで、10年間賃料レベルを下げずに済んだ
●トラブルへの迅速な対応などを心がけ、入居期間が少しでも長くなるよう顧客サービスに務めた
●大きなトラブルにも見舞われたが、必ず相見積もりを取るなどして、あらかじめ想定していた経費率20％の範囲内で納めることができた

不動産投資では「物件を購入した瞬間に収支が決まってしまう」と言われます。そのとおりだと思います。だからこそ物件選びは慎重に行いたいもの。そのためには様々な角度から、客観的な数字で物件を評価することが重要だと考えています。今までにご紹介してきたシンCFはその一例です。

一方、運営の過程においても工夫のしようはあります。金利の低い金融機関への借り換えなどは、その筆頭と言ってよいでしょう。

他にも管理会社との良好な関係の維持、物件の美化、賃料レベルを下げないための工夫、修繕費用の低減など、やれることはたくさんあります。これらをおこたらずに運営していれば、当初に想定した収支を改善することができるでしょう。

不動産投資は決して不労所得ではないということですね😊