【実践大家コラム】10年間運用して1億5978万円を手にすることができた②

 

■ロケットスタート戦略の評価

1棟目の物件の購入に際しては、当時の王道であった築古RCで行くべきか、資金効率の良い築古木造で行くか、あるいは融資のリスクと無縁の戸建で行くべきか、当時50歳の私は大いに迷いました。不動産投資を始めるには、出遅れ感がいなめなかったからです。

融資を受ける場合、最長融資期間は30年程度。また、たいてい年齢制限があって、「80歳までに返済を完了しなければならない」となっているケースが多いようです。つまり50歳を超えて歳を重ねるごとに、最長融資期間が短くなってしまうのです。

「大きな借り入れを起こしてスタートダッシュをはかるなら、今このタイミングしかない！」と考えました。そして購入する物件の種別は、シンCFの最も大きくなる築古RCを選択しました。

売却のしやすさとリスク分散を考慮すれば、1億円前後の物件を複数持つのが正解とされています。しかしながら、一棟ずつ積み上げていくのでは時間がかかってしまう。そこで個人で所有するには少々大きめの築古RCを選択しました。価格は2億6800万円。2～3棟を同時に購入するイメージです。そしてこれをロケットスタート戦略と称しました。

諸先輩からは冷ややかな視線で見られました。しかしながらモデルケースを設けてシンCFを具体的に試算していたので、大きめの築古RCの破壊力は数字で把握していました。

あとはどうやって安定稼働させるかだけです。大きなトラブルなど、いろいろと苦労はありました。ストレスで眠れぬ夜を過ごすこともありました。ですが、今こうして振り返ってみると、出遅れの巻き返しを狙う私にとって、ロケットスタート戦略は悪い選択ではなかったと思っています。

 

■まとめ

1棟目の築古RCを10年間運営した結果、合計 6978万円のCFを受け取りました。年平均で約700万円。これは一般的なサラリーマンの平均年収を上回る数値です。

また隠れた貯蓄は7800万円。実際は購入時よりも1200万円高く売却できたので、売却益は7800+1200=9000万円です。サラリーマンが10年間で9000万円の退職金をもらうのは、そうたやすくはないはず。

しかしながら不動産投資ならば、現役サラリーマンを続けながらでも十分にやれます。先駆者がたくさんいるし、手法も確立されているからです。また管理会社やリフォーム会社、火災保険会社のバックアップ体制も万全なので、再現性は十分にあると思っています。

成功のための必須条件は、勉強を怠らないこと。そして信頼できる仲間を持つこと。私は経験上そのように考えています。