【実践大家コラム】個人で所有する物件の売却であっても納税額の圧縮は可能①

 

1棟目の物件を取得したあと、それをどう育て最終的に売却したかを振り返ってきました。今回は納税について触れてみます。

購入したのは以下のような物件でした。

●東京都近郊、駅徒歩15分
●築25年の4階建てRCマンション
●2億6800万円

売却価格などは以下のとおりです。

●2億8000万円
●残債 1億9000万円
●仲介手数料等 420万円
●簿価 2億1000万円

前回までは、簡略化のために、税金を一切考慮せずに記述してきました。税金の計算は非常に複雑で、個々人のおかれた状況により、控除額も税率もまったく異なるからです。

とは言うものの、不動産の売却益の場合、税金は無視できないほど多額となりがちです。今回は売却益に対する税金について見て行きます。

 

■納税額の計算ステップ① 税引き前の手残り金額の計算

まずは売却後に手にするお金を計算してみます。以下の計算式です。

売値2億8000万円 － 残債 1億9000万円 － 仲介手数料等 420万円
＝税引き前手残り8580万円

 

■納税額の計算ステップ② 譲渡所得と税額の計算

一方、この築古RCの帳簿上の簿価は、売却の時点で2億1000万円となっていました。従って税法上の譲渡所得は以下の計算となります。

売値2億8000万円 － 簿価 2億1000万円 － 仲介手数料等 420万円
＝譲渡所得6580万円

税金はこの譲渡所得6580万円に対してかかってきます。所有期間が5年を超えているので「長期譲渡所得」となり、税率は20.315％です。

譲渡所得6580万円 × 税率20.315％ ＝ 納税額1325万円

1325万円の内訳は所得税、復興特別所得税、住民税です。

 

■納税額の計算ステップ③ 税引き後の手残りの計算

上記①②の結果から、税引き後の手残りを計算すると、以下のとおり。

税引き前手残り8580万円 － 納税額1325万円 ＝ 税引き後手残り7255万円

売却を完了したところで預金通帳には残金8580万円と記されていました。個人所有の物件の場合、翌年に税金1325万円を支払うことになります。その結果、手元に残ったのは7255万円。これですべて完了です。

 

■個人の納税額を圧縮する方法

納税は国民の義務であることは誰もが承知しています。しかしながら納税額は、合法である限りできるだけ低くしたいものですよね。

物件を法人で所有している場合は、様々な手段で納税額を圧縮することができます。分離課税という考え方がなく、他の所得や経費をすべて合算した数字に対して法人税が課せられるからです。

一方、個人所有の不動産の場合は、納税額を圧縮することはなかなか困難です。しかしながら、まったく方法がないわけでもありません。

次回以降、私が知っている3つの方法をご紹介しますね😀