こんばんは！地主の婿養子大家です！

 

トンデモ管理組合

 

世の中にはトンデモない理事長がいて管理組合を食い物にしていたり、トンデモない管理会社のせいで窮地に立たされている管理組合があったりします。

そして、

トンデモなさ

は一見では見破れない場合も多かったりしますよね。。。汗

 

今日は、そんなトンデモない出来事が実際に起こったリアルをご紹介したいと思います。

 

区分投資をご検討されている初心者投資家の読者におかれましては、是非、頭の片隅においていただければ幸いです。

 

尚、このトンデモ管理組合のシリーズは保有中はずっと書くつもりでしたが、8月に一切予期せず、計画外に売却する事を決断してしまい、今回が最終回になると思います。涙

 

過去のバックナンバーは、

2021年5月13日

『第1話：区分投資家必見！トンデモ管理組合のお話！』

2021年6月18日

『第2話：悪事は必ず裁かれる！管理組合理事長更迭！の巻』

2021年7月27日

『第3話：築古RCのリスク(外壁タイルの大規模修繕の難しさ)』

2021年8月23日

『第4話：トンデモ管理組合の物件を売却する事にした件』

となっておりますので、気になる方は読み直していただければ幸いです。第4話ではスペックや投資総利益を記載しております。

 

今日の構成は、

１．管理組合を調査する方法

２．契約後に届いた一つの手紙

３．計算してみます

４．何故売却しようと思った？

５．本件の教訓

以上で書いて参ります。

１．管理組合を調査する方法

本件は

トンデモ管理組合物件は買ってはダメ！

という注意喚起の意味も含んでおります。

 

では、どうやって我々購入者は一見分かりづらいトンデモ管理組合の窮状や惨状を見破るのでしょうか？汗

 

以下に、基本事項を踏まえた自論を述べます。

 

①重要事項説明における調査内容

業法では、区分物件の取引において業者売主や仲介会社に対して、

管理にかかる重要事項の説明義務

が課されています。

 

そのため、区分物件の管理会社は、重要事項説明にあたって上記宅建業者より報告書の提出の依頼を受けた場合にそれに応じるように義務付けられていたと記憶しています。（区分所有法）

 

そこで対象不動産の

・専有部分の管理費等の滞納の有無

・専有部分の管理費等の滞納の額

・全体の管理費等の滞納の有無

・全体の管理費等の滞納の額

や、

総会で決議された事項

などを知る事だ出来たりします。

 

②管理規約の閲覧

また上記に似た行為として、管理規約には事前に目を通しておきたいです。素人が見ても文字の羅列で意味不明ですが、一度でも目を通しておいたり、気になる点をチェックしたりする癖を付ければ、

普通じゃない規約内容

に気づく事が出来たり、

契約前に仲介や管理会社担当者に注意すべき内容について教えてくれと言えば、対象不動産の取引に慣れている仲介ならば詳しい可能性もありますし、管理会社担当者もエンドからの問い合わせを無碍にはしない人も多いかと思います。

注意点としては、なんでもかんでも質問攻めしていたら嫌われます。

 

長期修繕計画にあわせ、

段階的に管理費、修繕積立金の値上げが事前に決まっている区分物件も結構あると思いますので要注意

です。

 

③現地調査や聞き込み調査

区分専門の投資家さんは、スピード勝負に負けないように、常に購入の可能性のある対象の管理状況を把握しようとする人も多いと思います。

その為に、定期的に現地に足を運んで管理状況を確認する為に、

・ポスト確認⇒空き具合

・掲示板確認⇒掲示物確認

・美観確認⇒廊下や外観

などされていますが、それ以外にも管理人さんが現地にいる事も多いと思いますが、彼らの中にはおしゃべりな人も多く、世間話程度に話を聞けば色々おしゃべりしてくれたりもします。

管理人さんのお仕事の邪魔にならない程度にお願いしますm(__)m

 

ここまでが基本事項で、

この先が分からないのが、

区分の怖さ

の一つだったりしますよね。汗

２．契約後に届いた一つの手紙

私は本物件の理事で、再建に向けて色々と尽力してもいましたが、

ある直観から

今年の8月に売却を決断したのですが、その直観は、

今なら高く売れる

　　　　　　と

今売らないとヤバい

の両方の直観が働いたのでした。

 

結果的には、14年前に購入した金額よりも高い金額で中国人投資家による購入が決まったのでした。この中国人投資家は現理事でもあり、管理組合の状況は私同様に理解していたわけですが、

私は

状況を把握⇒予測

していましたが、彼はそうではなかったのかも知れません。汗

 

契約後、管理組合から届くいつもの請求書に理事長からの全区分所有者へのお手紙が同封されていました。。。

 

電気会社の電気代UPに伴い、

臨時総会を早々に開き、

共用電気代の大幅値上げ

でした。。。

 

その額は、坪2000円です。。。

本件は区分ビルなので、共用電気代は管理組合の管理費等で賄っているので。

３．計算してみます

坪2000円と言われても、読者の皆さんには伝わりにくいかと思いますので、私の引渡予定の物件がどうなるのかといいますと、

私の物件は約20坪です。

従って、

月4万円の値上げ

です。汗

 

収入30万円足らずに対して、管理費等が14万円だったのですが、そこから更に4万円アップ。。。

借金して購入した場合、CFがほとんど出ませんよね。汗

 

中には複数件保有している人もいるのですが、100坪程度と仮定すると、月20万円のコスト増です。怖

４．何故売却しようと思った？

こんな悲惨な売り逃げみたいな結果になりましたが、勿論、私はこうなる事を予測はしていましたが、予定ではありませんでした。

売却理由も、

一つは単純に最近元気な中国人投資家に円安のうちに売却すれば高く売れるというものでした。

ただ、やっぱり直観では予測していたのも事実です。

それは何故か？

今後必要になるであろうコストに対して、組合のお財布状況を照らし合わせてみただけ。

でした。本当に単純な足し算、引き算です。

 

現状はお財布には何千万円と貯金がありますが、今後必要となる修繕費を引いていくとトントンよりマイナス。

どこかのタイミングで必ず積立金の値上げか一時金が必要になる

と予測していました。

 

これは、現時点で健全に見える区分レジ物件でも

実は多くが抱えている問題の先送り問題

だったりします。

５．本件の教訓

一つ

既に区分物件ホルダーは、

長期修繕計画と修繕積立金の累積グラフ

はしっかりチェックしよう！！

 

一つ

区分物件は自分だけではどうにもコントロール出来ない管理リスクがある！

です。

実は、1棟もの運営に慣れてくると、区分物件の方がそのコントロールが難しい事に気づきます。。。苦笑

 

一つ

直観は大事！

割とマジで大事だと思うのでした。怖

 

買い時は見誤っても何とでもなりますが、

売り時は間違うとトンデモない事になる時がある！

 

もう少し高く売れたとかなんとかで売却が難しいという話は良く聞きますが、あれは本心ではなくて、単なる欲かきの一部だったりします。

 

不動産投資が流行って、一般投資家の方の参入が盛んになって久しいですが、知らぬが仏な購入も沢山あり、

売り時を間違うと致命傷になるような場合を考慮して

売りは難しい

というのが私の言葉の使い方の一つです。

 

物件価格が高騰し、参入者も増え、なかなか良い条件で買えない中でも買いたい気持ちがはやると思いますが、

絶対にギリギリのラインで購入はなし！

 

どうか心にとどめおき下さい。m(__)m

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。